Mít vlastní bydlení. A je-li více peněz, tak koupit druhý byt a ten pronajímat. Tímto směrem přemýšlí velká část české populace. Kolik peněz ale mají aktuálně lidé uloženo v nemovitostech?
Koupit si byt a ten pronajímat může v České republice kdokoliv. Má sice povinnost uvést příjmy (a právo uvést náklady) do daňového přiznání, nicméně evidence počtu majitelů nájemních bytů není. Pokud se majitel rozhodne svůj druhý (a další) byt jen držet a nepronajímat, není v demokratické zemi síla, jak ho přimět k opaku.
Preference české populace nejen k vlastnickému bydlení, ale i ke koupi nemovitosti k pronájmu, jakožto nejlepší a nejbezpečnější investici (bez ohledu na skutečnost), vede k situaci, že české domácnosti mají v realitách v čele s rezidenčními nemovitostmi uložený velký objem peněz. Jenže… kolik to je?
Objem peněz investovaných domácnostmi nelze přesně určit. Lze ho ale s určitou mírou nepřesnosti odhadnout.
Počet nájemních bytů
Počet bytů určených k pronájmu nelze jednoduše spočítat. Navíc se může měnit podle aktuální situace na trhu, kdy při růstu nájemného se více lidí rozhodne nemovitost pronajímat, zatímco při poklesu ji raději nechají neobsazenou, aby ji nájemník „neopotřebovával“, a spokojí se s růstem ceny nemovitostí.
Ze Sčítání lidu z roku 2021 je nicméně patrné, že v nájemních bytech bydlí 890 802 domácnosti. To bude odpovídat (přibližně) stejnému počtu nájemních bytů, byť v některých bytech mohou bydlet i dvě domácnosti současně.
Jenže… spousta nájemních bytů je obecních. Kolik? To nikdo neví. Podle Ministerstva práce a sociálních věcí (MPSV) jich v roce 2014 bylo přibližně 320 000. Přitom jejich počet v čase spíše klesá. Odhaduje se, že by jich mohlo být mezi 300 000 a 400 000… držme se ale pro jednoduchost původního odhadu MPSV.
Bez obecních bytů tak zůstává přibližně 570 802 nájemních bytů ve vlastnictví převážně domácností. Převážně, neboť část mohou vlastnit (a vlastní) sami developeři, případně investiční fondy se zaměřením na rezidenční nemovitosti. To budou ale jen stovky bytů, což je číslo vzhledem k hrubým odhadům zcela zanedbatelné.
Cena bytů
Podle údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) z roku 2022 byla průměrná cena bytu 61 797 Kč/m2. A cena se do posledních údajů z 3. čtvrtletí 2023 prakticky nezměnila. Průměrná velikost bytu je dle Sčítání lidu 2021 přibližně 78,7 m2.
Nájemní byty jsou zpravidla menší než byty pro vlastní bydlení, na druhou stranu průměrná cena menších bytů na metr čtvereční je vyšší než u větších bytů. Když tyto rozdíly a odchylky, které jdou proti sobě a vzájemně se více či méně vyruší, zanedbáme, získáme průměrou cenu bytu 4 863 423,90 Kč.
Celková hodnota majetku domácností v investičních nemovitostech
Prostým vynásobením odhadované průměrné ceny bytů s odhadovaným počtem bytů v soukromém vlastnictví získáme objem majetku domácností uložených v nájemních bytech. Ten dosahuje řádově 2,8 bil. Kč.
Nájemních bytů je ovšem větší podíl v Praze než v jiných částech České republiky. Na Prahu připadá 10 % české populace, což by odpovídalo nějakým 89 tisícům nájemních bytů. V Praze jich je přitom odhadem 210 000 až 220 000, z nichž by 110 000 až 120 000 mělo být v soukromém vlastnictví. V Praze jsou přitom byty dražší než ve zbytku České republiky, což výslednou hodnotu majetku zvyšuje.
Majetek v realitních fondech
Objem majetku v realitních fondech je ve srovnání s majetkem v investičních bytech nepatrný. Podle Asociace pro kapitálový trh České republiky (AKAT ČR) k listopadu 2023 dosahoval objem prostředků v realitních fondech 64,8 mld. Kč, což představuje přibližně desetinu prostředků uložených v retailových podílových fondech. V těchto statistikách nejsou zahrnuty všechny realitní fondy, nicméně i tak představují naprostou většinu. A představuje to řádově 2 % až 2,5 % objemu přímých investic do investičních bytů.
Zahraniční nemovitosti
Pro úplnost je vhodné upozornit, že řada domácností investuje do nemovitostí v zahraničí. Často se jedná o apartmány pro vlastní potřebu, které jsou ale mnohdy komerčně pronajímány v době, kdy je jejich majitel nevyužívá. Objem majetku v těchto nemovitostech je fakticky nezjistitelný…
Pro srovnání…
Objem majetku domácností uložený v investičních nemovitostech na první pohled vypadá vysoký. Ve srovnání s bankovními vklady ovšem již tak převratně velký není. Jen na běžných účtech domácnosti drží 1,4 bil. Kč (dle ČNB k 31. lednu 2024) a na bankovních vkladech celkem 3,7 bil. Kč.
