Kupovat, prodávat či pronajímat? Jak je to v Praze

Na základě požadavků ze strany našich klientů ohledně nákupu nemovitosti v Praze se snažíme odpovědět na otázky typu „kolik stojí metr čtvereční v Praze“, „jak je to s pronájmy nemovitostí“ a „které lokality poslední dobou výrazně rostly“. A jaké jsou nejžádanější nemovitosti v Praze?

Bytové jednotky obecně

Jeden z nejznámějších indexů je tvořen dlouhodobě nejsilnějším hypotečním domem v ČR – skupinou ČSOB a Hypoteční bankou. Vzhledem k velkým objemům úvěrů a znalosti nemovitostí po celé ČR zveřejňuje Hypoteční banka tzv. HB Index.

Podle indexu dlouhodobě nemovitosti rostou. V indexu jsou zohledněny veškeré bytové jednotky. Tedy jak např. na Praze 1, tak i v Aši nebo v Bruntále.

Graf 1: Průměrný růst ceny bytové jednotky v ČR byl 4,5 % p.a.

Ceny nemovitostí v Praze

Jednou z posledních nemovitostních analýz v Praze je analýza od společnosti Deloitte, která se dívá nikoliv na inzertní ceny, ale na skutečné prodejní ceny. Tato analýza vychází z čísel z kupních smluv, která jsou evidována na katastrálním úřadu. Jde tedy o faktické prodejní – realizační ceny. Data jsou získána z portálu Cenová mapa.

Analýza nám říká, že průměrná cena bytové jednotky v Praze činí 88 100 Kč/m². Fakticky ve všech pražských částech je cena přes 100 000 Kč/m². Průměr „kazí“ Praha 10, Praha 9 a Praha 8, kde jsou ceny pod průměrem.

Komentáře developerů

Za podívanou stojí tisková zpráva tří významných developerů na trhu ze dne 22. 7. 2020. Společnosti Central Group, Trigema a Skanska Reality vydaly tiskové zprávy, kde komentují vývoj cen. Podle těchto společností již nikde v Praze neklesla cena bytové jednotky pod 100 000 Kč/m². Průměrná prodejní cena podle tiskové zprávy dosáhla v Praze 108 261 Kč/m².

Které byty „frčely“?

Potvrdilo se také to, že nejžádanější mezi Pražany jsou bytové jednotky 2+kk, které se na prodejích podílejí cca 42 %. Třípokojové se podílejí 24,5 %. Jednopokojové 20,3 %. Čtyř a více pokojové se podílejí na prodejích kolem 13 %.

Jaké vidíme důvody pro růst cen nemovitostí?

1. Nedostatek parcel a míst ke stavbě nových projektů
2. Dlouhá stavební řízení, povolovací procesy
3. Velký zájem investorů o koupi nemovitosti a uchování hodnoty jejich peněz
4. Rozrůstání Prahy do Středočeského kraje a společné propojování (MHD, příměstské vlaky, zrychlení veřejné dopravy atd.)
5. Praha a Střední Čechy jsou nejvýznamnější ekonomická centra ČR
6. Neustálý přírůstek a příliv obyvatel, i expatů
7. Současný nedostatek bytových jednotek (odhady jsou, že 10 – 20 000 bytových jednotek schází k uspokojení současné poptávky)
8. Dostupné a levné financování nemovitostí
9. Zvyšování ceny práce a stavebního materiálu, který se promítá do celkové ceny
10. Růst ceny pozemků určených k výstavbě

Vlivy, které mohou snížit cenovou hladinu

• Prodej bytových jednotek od investorů, kteří pronajímali nemovitosti ke krátkodobým pronájmům a nemají dostatečné zisky
• Prodeje bytových jednotek klientů, kteří nesplácí řádně hypoteční úvěry
• Vyšší nezaměstnanost, tedy krachy společností a podniků v ČR
• Další vlna COVID-19 a s tím spojené riziko „uzavření“ ekonomik

A co snížení nájemného?

Podle analýzy nájemného v Praze ze dne 20. 7. 2020 od serveru hledambyt.cz se průměrné ceny za poslední měsíce snížily.

Zde v tabulce se můžeme podívat také na výnosnost podle průměrných nákupních cen nemovitostí a průměrných cen za pronájem:

V současné „pandemické“ době COVID-19 nájmy v Praze klesly, a také je nyní přebytek bytových jednotek, které jsou prázdné díky nemožnosti krátkodobých pronájmů AirBnB. Bydlení v Praze tedy krátkodobě nahrává nájemníkům, nikoliv pronajímatelům.

Krátkodobě tak ziskovost nemusí být tak vysoká, jak očekává pronajímatel. Pokud pronajímatel pořizuje nemovitost na úvěr, je možné, že výnos z nemovitosti nepokryje splátku úvěru.

POZOR, jedná se pravděpodobně o krátkodobý efekt. Většina inzerovaných nemovitostí na pronájem je k dispozici krátkodobě! Inzerenti nabízí pronájem na 3, 6, 9 měsíců. Pronajímatelé tedy odepisují letošní sezonu a očekávají uklidnění situace s COVID-19 na zimu 2020 a rok 2021.

Závěr

• Ceny nemovitostí by teoreticky mohly krátkodobě klesnout, pokud nastane větší propouštění, krach firem a vyšší nezaměstnanost
• Nájemné v Praze je v současné chvíli méně výnosné, neboť mnoho bytových jednotek je volných po AirBnB nebo jsou pronajaty pouze krátkodobě
• Nejžádanější bytové jednotky jsou 2+kk, a tudíž pro investora zajímavé z pohledu likvidity, kdy o tyto byty je dlouhodobý zájem veřejnosti i investorů
• Ceny bytových jednotek v Praze se postupně srovnávají
• Praha 1 zlevnila, neboť zde bylo nejvíce bytových jednotek k pronájmu AirBnB