Ceny bytů rostou… to je obecně vžitá představa. Ve skutečnosti ale ceny bytů v České republice rostou jako na houpačce. Ukazuje to vývoj cen bytů v jednotlivých krajích od roku 2020. Kde vzrostly ceny nejvíce a kde zažily nejhlubší propad?
Lokalita, lokalita, lokalita… osvědčená mantra realitních makléřů i investorů do nemovitostí. V dobrých lokalitách je větší stabilita cen a nemusíte se obávat hlubokých pádů. Ovšem na základě analýzy dat z realitnícho trhu společností EMA data ani nemůžete očekávat vysoké cenové nárůsty.
Typickým příkladem je hlavní město Praha. Od ledna 2020 do května 2024 v Praze narostly ceny bytů o 40 %. To je mezi kraji druhý nejhorší výsledek – po Karlovarském kraji (+26 %), který jako oblíbená oblast Rusů ve sledovaném období trpěl Putinovou agresivní válkou na Ukrajině a následným exodem ruských obyvatel.
Graf 1: Změna ceny bytů v jednotlivých krajích mezi lednem 2020 a květnem 2024
Zdroj: EMA data
Cenová hladina bytů mezi kraji České republiky se postupně vyrovnává. V drahých oblastech ceny rostly obecně pomaleji a v levných krajích zažily vysoké nárůsty. Jedním z důvodů je i pandemie čínského koronaviru, která zpřístupnila práci z domova mnoha profesím, které do té doby musely trávit veškerý pracovní čas v kanceláři.
Při home office na pár dní v týdnu již není dojíždění ze vzdálenějších oblastí tak velkou strastí a „drobné nepohodlí“ je bohatě kompenzováno znatelně nižšími cenami bydlení. A to vedlo k růstu poptávky v odlehlejších končinách, která pomohla nastartovat rychlejší cenový růst.
Ano, v absolutních hodnotách stále rostly ceny bytů nejvíce v Praze (+34 998 Kč/m2). V relativním vyjádření ovšem byly tahouny Liberecký (+87,7 %), Moravskoslezský (+84,5 %) a Ústecký (+80,2 %) kraj.
Minimálních cen bylo v průběhu sledovaného období dosaženo nejčastěji v lednu či únoru 2020. Pouze v Karlovarském kraji ceny našly své dno až v červnu 2020. Svého maxima ale ceny dosáhly již v roce 2022 (s výjimkou Královehradeckého a Středočeského kraje, kdy byly nejvyšší ceny v dubnu 2024). Pak ceny sjely dolů jako děti na klouzačce na dětském hřišti.
Kdo by hypoteticky koupil byt při nejnižších a prodal ho při nejvyšších cenách, mohl (bez transakčních nákladů…) vydělat nejvíce v Ústeckém kraji (101,8 %), kde bylo maximum dosaženo v srpnu 2022.
Vrchol cen spadá do období „konce“ pandemie a začátku ruské invaze na Ukrajinu. Následné poklesy byly rychlé a znatelné. Během následujícího roku ceny propadly o více než desetinu až téměř čtvrtinu. Dno nalezly v průběhu roku 2023.
Graf 2: Propad ceny bytů v jednotlivých krajích po dosažení maximálních cen
Zdroj: EMA data
K nejhlubšímu propadu došlo v Karlovarském kraji (-23,4 %), což bylo vzledem k národnostnímu složení místních realitních investorů poměrně očekávané. Rusové se ve velkém zbavovaly svých nemovitostí dříve, než by jim byly zabaveny v rámci mezinárodních sankcí. A to tlačilo ceny dolů svižným tempem.
O více než pětinu klesly také ceny bytů v Libereckém (-22,2 %) a Pardubickém (-20,8 %) kraji. V Libereckém kraji šlo zřejmě o korekci cen po prudkém růstu (+90,4 %). I tak se v celkovém součtu byty na liberecku zdražily mezi lednem 2020 a květnem 2024 nejvíce ze všech krajů (+87,7 %).
Pomineme-li Středočeský a Královéhradecký kraj, kde k maximálním cenám došlo až v dubnu 2024, zaznamenala nejmírnější propad Praha (-12,4 %). Pražské byty mají také nejnižší volatilitu cen.
Graf 3: Měsíční voaltilita ceny bytů v jednotlivých krajích
Zdroj: EMA data
Naopak nejvolatilnější jsou ceny bytů v Libereckém (7,1 %), Královéhradeckém (6,9 %) a Karlovarském (6,6 %) kraji.
Volatilitou je často měřeno tržní riziko. Při vysoké volatilitě hrozí, že v případě potřeby prodeje investičního aktiva, kterým mohou být nejen byty, ale např. i akcie, dluhopisy, zlato, kryptoměny a další, bude cena volatilitou (kolísavostí) vychýlena do nepříznivě nízkých hodnot a prodejem utrpíte ztrátu. Z tohoto pohledu je nejbezpečnější investice do bytů v Praze (volatilita 2,1 %) či ve Středočeském kraji (3,1 %). Nízká volatilita (nízké riziko investice) je ovšem také vykoupeno nižšími výnosy.
