V mém předchozím článku jsem se věnoval vývoji cen bytů ve vybraných okresech ČR. Pro komplexní posouzení vývoje rezidenčního trhu je však potřeba dát tyto průměrné hodnoty do korelace také s počtem prodejů. Ceny bytů zatím v letošním roce narostly v průměru o 11,6 %, meziročně (10/2019-10/2020) dokonce o 14,4 %. Růst cen však ještě nemusí značit růst trhu z pohledu jeho objemu a počtu uskutečněných transakcí.
Cílem dnešní analýzy je zjistit, jak si stojí letošní prodeje bytů a jestli je na těchto datech patrný dopad recese a pandemické situace obecně.
Zdrojem dat je portál reas.cz, který na úrovni okresů zveřejňuje agregovaná data o uskutečněných prodejích zanesených do Katastru nemovitostí. V dnešním článku jsou použita data aktuální k 17. 11. 2020.
Prodeje bytů – meziměsíční báze
Tabulka 1: Objemy prodejů bytů v jednotlivých okresech v prvních deseti měsících letošního roku
Nejsilnějšími měsíci byly zatím leden (2749 prodaných bytů) a červenec (2800 bytů). Nejslabšími byly naopak květen (1846 bytů) a říjen (1828 bytů). Průměrně se prodalo 2210 bytů měsíčně, celkem šlo o 21 953 bytů.
Z pohledu hodnocení dopadů pandemie je důležitý vývoj v jarních měsících po nástupu vládních opatření. Jaro bývá navíc tradičně považováno za hlavní realitní sezónu. Zatímco březen byl silnější než únor (+9,3 %), duben byl již oproti březnu o něco slabší (-3,04 %) a ještě slabší byl pak květen (-9,51 %). Květen (1846 prodaných bytů) byl navíc o ještě něco slabší než únor (1925 bytů). Červen naopak zaznamenal poměrně výrazné vzpružení (+21,61 %) a červenec byl následně vůbec nejsilnějším prodejním měsícem (+24,72 % oproti červnu, 2800 prodejů celkem). S koncem léta pak začaly prodeje klesat na hodnoty z jara a říjen byl dokonce nejslabším měsícem.
Prodeje meziměsíčně kolísaly poměrně výrazně (6krát byl zaznamenán pohyb na dvouciferné úrovni), největší pokles byl zaznamenán mezi únorem a lednem (-29,97 %) a největší nárůst mezi červencem a červnem (+24,72 %).
V rámci okresů je z pohledu objemu prodejů s podílem 45 % a 9914 prodanými byty naprosto dominantní Praha. Nejméně transakcí se uskutečnilo v okresu Jihlava (358). Zajímavostí je poměrně dynamický vývoj na úrovni jednotlivých okresů, jak nárůsty, tak poklesy měly totiž většinou dvoucifernou hodnotu.
Prodeje bytů – meziroční báze
Na objemy prodejů dopadá ve výrazné míře tradiční sezónnost realitního trhu (slabší zimní a letní měsíce, silnější jaro a podzim). I z toho důvodu je důležité srovnávat počty prodaných bytů meziročně.
Tabulka 2: Meziroční srovnání vývoje počtu prodaných bytů
Na první pohled se zdá, že v meziročním srovnání vypadá letošek z pohledu prodejů celkem špatně. V absolutních číslech však došlo k poklesu počtu prodaných bytů o 5,06 %, což je s ohledem na celou řadu omezení, opatření a komplikací, které zasáhly realitní trh, až překvapivě dobrý výsledek.
Nejvýraznější meziroční propad byl ve sledovaných okresech zaznamenán v měsíci říjen (-32,42 %), který byl současně také zatím nejslabším prodejním měsícem v letošním roce. To může naznačovat, že druhá vlna koronaviru si začíná vybírat svou daň i na trhu rezidenčních nemovitostí. Největší nárůst prodejů byl naopak zaznamenán v červenci (+24,78 %), a pak také v srpnu (+12,7 %).
Jelikož byly jarní měsíce (poznamenané první vlnou koronaviru a souvisejících opatření) z pohledu prodejů slabší než obvykle, lze předpokládat, že se nárůst v letních měsících dá vysvětlit právě snahou o dokončení části prodejů, které se nepovedlo stihnout na jaře.
Celkově byl v meziročním srovnání zaznamenán pokles prodejů v 6 měsících, ve čtyřech byl naopak zaznamenán nárůst.
Pokles prodejů se pochopitelně projevil také na úrovni jednotlivých okresů, ale opět nerovnoměrně. U 3 ze 13 sledovaných okresů byl v rámci celkového objemu prodaných bytů zaznamenán meziroční nárůst. Rekordmanem jsou v tomto ohledu České Budějovice, kde se zatím prodalo o 11,99 % více bytů než v loňském roce. Nejvíce zasaženým je pak okres Hradec Králové, kde byl prozatím zaznamenán pokles prodejů o 27,12 %.
Jaké jsou závěry?
Data za říjen naznačují, že druhá vlna koronaviru poznamená také realitní trh. Na druhou stranu, vývoj v průběhu první vlny a následujících letních měsících dává naději na poměrně rychlé zotavení a návrat k průměru.
Pokles prodejů o pouhých 5,06 % naznačuje, že minimálně ve vybraných okresech se i v letošním roce zatím udržela poměrně silná poptávka. I přes menší objemy prodejů navíc dále rostou ceny bytů a to výrazněji, než se předpokládalo ještě na jaře.
Návrat do běžného života v plném rozsahu asi již nelze v letošním roce očekávat, lze tedy předpokládat, že listopad ani prosinec nebudou z pohledu prodejů nijak rekordní a oproti roku 2019 budeme pravděpodobně svědky výraznějšího poklesu prodejů stejně jako v říjnu. To se odrazí také v absolutních číslech a je možné, že celkový meziroční pokles prodejů bude ještě o něco větší než prozatímních 5,06 %.
