Cenové mapy jsou fenoménem poslední doby. Přestože realitní trh má ve všech svých oblastech naprostý nedostatek relevantních dat, neměli bychom v návalu informační euforie zapomenout na důležitou otázku: Jsou přesnější cenové mapy, které vycházejí z katastru nemovitostí, nebo ty, které získávají data z inzerce na realitních webech?
Podcasty
Zvukový záznam MP3 si můžete stáhnout zde. Pokud chcete být informováni o všech podcastech, které vydáváme, přihlaste si odběr ve vaší aplikaci, nebo ve službách Spotify, Google Podcast a Pocket Casts.
„Už tři roky se snažíme ladit algoritmus výpočtu a pořád to není dokonalé, protože každá nemovitost je jiná,“ poznamenal v rozhovoru Radek Šitera, zakladatel Valuo.cz. Cenové mapy jsou velkým pomocníkem nejen finančních institucí, ale také zkušených realitních makléřů.
Pojďme nahlédnout pod pokličku a zjistit, jaká data se dají zjistit zdarma a kolik stojí placené informace. Jaké údaje můžeme najít v katastru nemovitostí? „Závisí na tom, jaký máte finanční rozpočet a kolik tomu chcete věnovat času,“ konstatoval Radek Šitera.“ Jednou za měsíc katastr zdarma zveřejňuje informace z realitního trhu – zjistíte adresu nemovitosti, její typ a kdy se prodala. Ale už ne za jakou cenu. To je placený údaj a jde koupit relativně levně. Kdybyste chtěli jít víc do hloubky a vědět, jestli se nemovitost prodávala v rodině, jestli nebyla předmětem prodeje pouze půlka nemovitosti, její podlahovou plochu atd., museli byste stahovat kupní smlouvy, nabývací tituly, prohlášení vlastníků, a tam už se bavíme o milionech ročně, které by bylo třeba zaplatit katastru, aby vám uvedené listiny poskytl a pak byste potřebovali někoho, kdo tyto data bude z dokumentů zjišťovat.“
Když v katastru nenajdu podlahovou plochu nemovitosti, jak přesně určím její cenu? „Většina cenových map podlahovou plochu odhaduje,“ upřesnil Šitera. „U bytu znáte podíl na společných částech, a ten v některých případech koresponduje s podlahovou plochou. My jsme se dostali k údajům o 2 500 bytech, které se prodaly v posledním roce a viděli jsme přesnou podlahovou plochu, protože to byly byty, které navštívil odhadce kvůli bance. Zjistili jsme, že pouze v 19 % případů se podíl na společných částech rovnal započitatelné ploše – tj. podlahová plocha plus je tam zohledněné příslušenství typu balkon a sklep. Ale vy nevíte, ve kterých 19 % případů je tento údaj přesný.“
A jaké jsou klady a zápory cenových map, které vycházejí z údajů realitních serverů? „Často je to tak, že co nemá katastr, mají realitní servery a naopak,“ uvedl ze své praxe zakladatel Valuo.cz. „Katastr nezohledňuje stav nemovitosti při prodeji, neeviduje žádné fotografie. Ty na realitních serverech jsou, vy ale nevíte, jestli se nemovitost skutečně prodala, neznáte přesnou adresu ani konečnou kupní cenu… Zhruba polovina nemovitostí nemá v inzerci uvedenou konkrétní adresu – někdy je tam jen ulice nebo městská část, někdy jen město. U malých měst to nevadí, problém je, když se jedná o prodej bytu v Praze.“
Valuo se snaží data párovat. Spolupracují s více než stovkou partnerů (realitních kanceláří i realitních makléřů), kteří jim potřebné informace sdělí. „U více než 4 000 prodejů víme, jak vypadala nemovitost (máme fotky z inzerce) a za jakou částku byla skutečně prodána. Na základ toho jsme schopni vypracovat analýzy – jaký vliv má na konečnou cenu délka inzerce, typ nemovitosti (byt nebo dům) nebo třeba lokalita.“
V průměru se inzerovaná cena od té realizované liší o necelá tři procenta. Délka inzerce dané nemovitosti má na tento údaj pochopitelně značný vliv. U nemovitostí, které se inzerovaly méně než deset dní, došlo ke slevě o zanedbatelné jedno procento. Polovina nemovitostí se v současné době naopak prodá dráž – buď se sejde více kupců a ti soutěží o cenu, nebo jde o inzerci nemovitostí bez provize a kupní cena je následně sepsána na celou částku. To je případ především Jihomoravského kraje, hlavně Brna. Naopak v Praze je v 90 % inzerátů uvedena cena nemovitostí včetně provize.
A byty nebo domy, které makléři inzerovali přibližně půl roku? Kupříkladu rodinné domy byly poté prodány v průměru o 6 % až 7 % levněji. A ještě jedno číslo: 25 % nabídek se zlevní již v průběhu inzerce.
Cenové mapy, které vycházejí z katastru nemovitostí, jsou nepřesné v údajích o podlahové ploše nemovitostí. Cenové mapy, které vycházejí z inzertních webů, jsou nepřesné v údajích o skutečných prodejních cenách nemovitostí a vy říkáte, že data ještě dopočítáváte/ dohledáváte. Na druhé straně jsou banky a pojišťovny. Banky potřebují znát přesnou cenu, aby věděly, jaká je hodnota zástavy a pojišťovny potřebují přesnou hodnotu, aby nemovitosti nebyly podpojištěné. Jaké údaje tyto finanční instituce používají? zeptal se v rozhovoru moderátor Jiří Pathy.
„Z vlastní zkušenosti vím, že pojišťovny až tolik nedbají na přesnou cenu,“ dodal Radek Šitera. „Pokud pojišťujete byt a spletete se o 100 000 korun hodnoty několikamilionové nemovitosti, není to tak vážný problém. Podpojištění se obvykle řeší, když se jedná o 20 % až 30 % hodnoty nemovitosti. Některé pojišťovny na to mají jednoduchý matematický vzorec a jsou pojišťovny, které používají pro konkrétní výpočet údaje naší společnosti… Banky dbají na to, aby měly informace na základě realizovaných cen. Když ale z katastru nevíte stav bytu a domu v době prodeje, tak rozdíl bytu před a po rekonstrukci je v některých městech více než 30 % ceny. Je pravda, že banky sdílí s konkrétní firmou anonymizované odhady, nad nimiž je postaven algoritmus – jsou to data od odhadců, takže jsou přesná v tom, že znají konkrétní podlahovou plochu bytu nebo domu, vědí, v jakém stavu je nemovitost (nicméně spíše v obecnější rovině). Ale nevědí přesně, co se za výsledkem skrývá. Byť je to na relativně přesných datech, nedá se o ně opřít vždycky. Pak používají cenové mapy, které jsou založené na datech z katastru nebo jsou banky, které používají naše data.“
Valuo nyní připravuje společný projekt s EMA data. O co konkrétně se jedná? „EMA poskytuje data bankám a pojišťovnám a my ve spolupráci s nimi máme připravit data, která by finančním institucím dávala celkový pohled na trh – jak se vyvíjí, jak se mění průměrná doba inzerce (což může naznačovat, jestli je menší nebo větší poptávka), jak se vyvíjí počet nabídek, atd. Banky pak na základě těchto údajů mohou vytvářet predikce trhu.“
Radek Šitera
Zakladatel Valuo.cz
V roce 2010 byl u zrodu společnosti Money Plus, která se zabývala zprostředkováním finančních služeb. V roce 2016 spustil web zjistitcenu.cz, kde si bylo možné nechat spočítat cenu nemovitosti a o rok později založil portál valuo.cz, jehož cílem je, aby každý, kdo potřebuje znát hodnotu nemovitosti, měl dostatek kvalitních dat pro své rozhodování.
Jiří Pathy
Předseda představenstva a generální ředitel GEPARD FINANCE
Jiří Pathy vystudoval Fakultu mezinárodních vztahů Vysoké školy ekonomické v Praze. Sedm let zastával pozice v představenstvu GE Money Multiservis. Tři roky byl generálním ředitelem splátkové společnosti GE Money Multiservis pro Česko a Slovensko. Později v GE Money zodpovídal za celý region střední a východní Evropy.
Tři roky také působil jako generální ředitel splátkového prodeje ve společnosti Homecredit na Ukrajině, zároveň byl členem dozorčí rady ukrajinské Homecredit Bank. Od roku 2009 pracoval jako generální ředitel a předseda představenstva společnosti ETA a.s., která pod jeho vedením prošla restrukturalizací.
