Levnější hypotéky, navracející se poptávka, ale také netrpěliví majitelé, kteří čekají, až si domácnosti i jednotlivci budou mít za vlastní bydlení chuť opět připlatit. A z toho vyplývající další přepisování cenových map napříč segmenty i lokalitami, sotva se stačily v loňském roce trochu stabilizovat.
Závěr realitní zimy roku 2024 a předjaří přinese celou řadu změn. Jaké trendy na základě prvních lednových týdnů předpovídá Martin Ponzer, CEO digitální realitní služby Bezrealitky?
Úroky budou klesat, ceny se pozvolna vrátí k růstu
Jeden z nejčastějších letošních dotazů se bude věnovat vývoji cen nemovitostí. Budou v jednotlivých krajích stoupat, klesat anebo stagnovat? Otázka trápí jak zájemce o vlastní bydlení, tak majitele, kteří chtějí prodávat a rádi by se zorientovali v cenových hladinách následujících měsíců. Odpověď bohužel není jednoznačná, spolehnout se však pravděpodobně můžeme na jediné. Období největšího propadu cen je za námi.
„Zdaleka nejvíce však budou poptávku a ceny ovlivňovat dostupné úvěry. Tedy především politika ČNB a nabídka komerčních bank v oblasti hypoték. Tam očekáváme postupné uvolňování, o jeho rychlosti se však můžeme stále dohadovat,“ zmiňuje Martin Ponzer, CEO Bezrealitky. „Na začátku roku se tak bude do trhu propisovat spíše prvotní optimismus než zásadní zvýšení žadatelů o hypotéku.“
Bude to však právě větší dostupnost hypoték a příznivější úvěry, které postupně vrátí na trh odloženou poptávku a začnou ceny nemovitostí opět posouvat směrem nahoru. Ve městech jako Praha nebo Brno se může jednat o růst skokový, který – alespoň dočasně – může v poptávkových cenách smazat poslední rok stagnace.
„Pokud chce někdo jasné znamení, že se trend obrací, pak to je počet lidí, které začne potkávat na prohlídkách. Množství zájemců je pochopitelně zásadním elementem, který majitelům umožňuje neslevovat na první dobrou z nabídkové ceny,“ zmiňuje Martin Ponzer. „To už se do jisté míry děje teď. Avšak jestli se mezi větším množstvím zájemců nakonec najde někoho, kdo bude ochoten přeplatit ostatní, nebo přece jen bude muset cenu snížit, to si zatím nikdo netroufne odhadovat.“
Do nabídky se vrátí chybějící nemovitosti
V roce 2023 platilo pravidlo, že kdo prodávat nemusel, ten neprodával. Nabídka realitních portálů tak byla v mnoha oblastech a segmentech v případě nových nemovitostí výrazně chudší než před lety. Narostl naopak počet takzvaných „ležáků“ – špatně prodejných nemovitostí, které se nabízí i několik měsíců nebo dokonce let v řadě.
Už na jaře by se však situace mohla začít otáčet – pokud poroste počet zájemců o koupi, mohly by se do nabídky vrátit například nedostatkové byty v centrálních lokalitách velkých měst nebo některé rodinné domy.
„Nebude se z mého pohledu jednat o skokové doplnění nabídky, na to bude kupní síla na začátku roku stále ještě slabá. Ale třeba u pražských bytů v širším centru můžeme rozšíření nabídky rozhodně očekávat, a to už v průběhu příštích měsíců. V Brně bude hodně záviset na poptávce – pokud po více než roce poklesu opět vzroste, pak se pravděpodobně do nabídky vrátí řada nemovitostí i tady,“ myslí si Martin Ponzer.
A o jaké nemovitosti by se mělo jednat především? Podle Martina Ponzera by mělo jít hlavně o menší byty do dispozice 2+kk. Po těch bude větší poptávka vzhledem k dostupnosti financování i k rostoucímu počtu single domácností. V menší míře se pak objeví naopak mnohapokojové velké a atypické byty, u kterých bývá cena volatilní. Je o ně sice menší počet zájemců, osloví však movitější segment zájemců, pro které rovněž v následujících měsících stane financování výhodnějším než doposud. Řada nových nemovitostí už se na Bezrealitky začala objevovat v prvních týdnech nového roku.
Začátek konce „levných nájmů“
Zásadní změny by se v letošním roce měly odehrát také na nájemním trhu. Ten bude pokračovat v trendu posledních let a zejména v metropolích průměrné nájemné pravděpodobně překoná nové rekordy. V Praze by letos mohla padnout hranice 370 korun za metr čtvereční, v Brně pak 290 korun za metr čtvereční pronajímané plochy. Důvod je jednoduchý – s každou novou uzavíranou nájemní smlouvou totiž průměrný nájem roste. Vliv na cenotvorbu bude mít i rostoucí počet komerčních nájemních projektů, jejichž ceny jsou dnes často výrazně nad obvyklým průměrem.
K poklesu cen zároveň není důvod – v Praze, Brně i Středočeském kraji zůstává kupní síla i přes inflační tlaky stále vysoká stejně jako ochota si za dobré nájemní bydlení připlatit.
„Ještě dnes jsou cenové nůžky na trhu výrazně rozevřené. Řada lidí bydlí v bytech za ceny, které jsou opravdu nízké a ekonomicky viděno i mimo tržní realitu. Takových nájemních příležitostí však bude spíše ubývat a rozdíly se začnou pomalu ale jistě vyrovnávat,“ zmiňuje Martin Ponzer. „Jistou útěchou pro nájemníky však může být, že přímo úměrně poroste kvalita nabízených bytů i jejich počet. Zejména ve městech takzvaných metropolitních prstenců vzniká nájemních příležitostí stále více. To je dobrá příležitost například pro obyvatele Středočeského a Jihomoravského kraje, kteří za prací dojíždí do krajských metropolí.“
Starší domy za dobrou cenu, zájem však poroste spíše o novostavby
Kde se naopak ceny k růstu s největší pravděpodobností ještě nějaký čas neobrátí je segment starších domů před rekonstrukcí nebo naopak levných novostaveb – především katalogových projektů na klíč, montovaných domů nebo lehčích dřevostaveb.
U starších rodinných domů bude rozhodovat především energetická náročnost objektu a případná výše nákladů na rekonstrukci. Poptávku může do jisté míry podpořit dotační politika státu, ani tak ale starší dům před rekonstrukcí nebude pro každého a jako alternativa k bytům se nemusí prosadit ani letos. Na trhu je navíc z minulých let stále poměrně dost rozestavěných novostaveb rodinných domů. Právě tyto stavby mohou v součtu letos trh dostatečně saturovat.
„V první polovině roku najdou z mého pohledu společnou řeč právě majitelé rozestavěných domů, kterým se je nedařilo za požadovanou cenu prodat, s novými zájemci, kteří se na trh dostanou v aktuální vlně. Vůle dohodnout se bude pravděpodobně na obou stranách,“ myslí si Martin Ponzer.
A co majitelé, kteří potřebují prodat starší dům? Podle Martina Ponzera pomůže nemít nerealistická očekávání a prodávat kromě objektu i přidanou hodnotu pozemku a přilehlého okolí, jako je například vlastní studna, velká zahrada nebo třeba atraktivní lokalita pro zřízení letního bytu nebo druhého domova. Na začátku roku si však budou nadále vybírat spíše z podprůměrného množství zájemců.
Chalupy i nadále s dobrými cenovkami
Zajímavé příležitosti se mohou nadále otevírat na trhu s rekreačními objekty. Na něm se minimálně do jara bude projevovat takzvaná „vyčerpaná poptávka“. Počet zájemců o chaty a chalupy bude již druhý rok v řadě nízký a kdo chce kupovat, ten si díky tomu bude moci vybírat mezi dostupnou nabídkou dokonce i v těch nejlepších lokalitách.
Počet nabízených chat a chalup již nyní neklesá takovým tempem jako v případě domů nebo bytů. Nabídka by tedy mohla i nadále zahrnovat celou řadu zajímavých nemovitostí, jejichž majitelé budou svolní k vyjednávání.
„Osobně sázím na to, že první změny přijdou až s jarem a teplým počasím. Již v dubnu budeme vědět, zda se obnovila pravidelná jarní poptávka po rekreačních nemovitostech a jak je silná. Do té doby platí, že ten, kdo má peníze, ten si ve většině případů sáhne na opravdu krásné objekty – ať už jsou to chaty s vlastním pozemkem u velkých měst nebo roubenky v áčkových turistických destinacích,“ zakončuje Martin Ponzer.
Zdroj: Bezrealitky.cz
