Česká národní banka (ČNB) usuzuje, že jsou ceny residenčních nemovitostí nadhodnoceny o 25 % a investičních nemovitostí dokonce o 30 %. To by svědčilo o nafukování realitní bubliny. Jaký je realistický a dlouhodobě udržitelný růst cen nemovitostí?
Česká národní banka na svém zasedání ke Zprávě o finanční stabilitě ve čtvrtek 25. listopadu 2021 zpřísnila s účinností od dubna regulaci na hypotečním trhu. V tiskové zprávě k rozhodnutí bankovní rady ČNB mimo jiné uvádí: „Opatření zohledňují plošné uvolňování úvěrových standardů bankami a zvyšující se nadhodnocení cen bytů v ČR, které podle odhadu ČNB činilo ve 2. čtvrtletí 2021 téměř 25 % a u investičních bytů dokonce více než 30 %.“
ČNB před nafukující se bublinou na realitním trhu varuje již několik let. Nadhodnocení cen, před nímž centrální banka varovala, v průběhu několika let postupně rostlo z 15 % až na současných 25 %. Ve stejné době ale ceny nemovitostí vzrostly o desítky procent. Jak je možné, že „nadhodnocení cen“ stouplo výrazně méně?
Graf 1: Odhadované nadhodnocení cen bytů (v %)
Zdroj: ČNB
Ceny bytů v Česku vzrostly meziročně podle nejrůznějších údajů o desítky procent, zatímco nadhodnocení dle České národní banky od loňského roku v podstatě jen stagnovalo. Jedním důvodem je samotný způsob výpočtu jednotlivých ukazatelů, kdy každý z nich v sobě obsahuje některá zkreslení. Druhým důvodem je samotný růst hodnoty bytů, k němuž se nadhodnocení vztahuje.
Jak mohou růst ceny bytů?
Ceny bytů jsou pochopitelně udávány na trhu poptávkou a nabídkou. A nabídku i poptávku ovlivňuje nespočet faktorů – od omezené výstavby na straně nabídky, po paniku, že když nekoupím dnes, tak zítra už si byt nebudu moci dovolit, na straně poptávky. Toto jsou samozřejmě významné faktory, které ale v delším horizontu odezní a které vyvolávají pouze krátkodobé výkyvy – a občas vytvoří cenovou bublinu.
Dlouhodobě je prudký růst cen nemovitostí neudržitelný. Musí pak dojít k jeho zpomalení či dokonce k poklesu cen. Není vyhnutí.
Ceny jsou tvořeny nabídkou a poptávkou. Poptávku po bytech tvoří jednak lidé, kteří chtějí bydlet ve vlastním, a jednak investoři. Panuje představa, že pokud se byty stanou z důvodu vysoké ceny nedostupné pro vlastnické bydlení, nastoupí investoři a skoupí je. Ta představa je ale falešná.
Investor do nemovitostí (rozumějte „dlouhodobý investor, který chce vydělávat na nájemném“, nikoli „spekulant, který čeká, až se najde někdo „hloupější“ než on a koupí byt od něj za vyšší cenu“) potřebuje nemovitost pronajmout a dosahovat na tom zisku. A nájem, který může účtovat, je daný kupní silou populace. Pokud by nájemné vystoupalo příliš vysoko, lidé by se častěji sestěhovali do menšího počtu bytů a velká část nájemních bytů by zůstala prázdná. O to investor nestojí, a tak by v rámci konkurenčního boje cenu snížil. Nájemné by kleslo.
Domácnosti vydávají dlouhodobě za bydlení řádově čtvrtinu až třetinu svých příjmů. Ostatně i s tím počítá sociální dávka příspěvek na bydlení, na níž má nárok rodina, jejíž 30 % (v Praze 35 %) příjmů nestačí na pokrytí nákladů „přiměřeného bydlení“. V nákladech bydlení je přitom zahrnut nejen nájem, ale i další náklady – vytápění, energie, vodne a stočné…
Nájemné tak dlouhodobě může růst s růstem příjmů domácností, tedy přibližně s růstem mezd. Pokud by nájemné rostlo dlouhodobě rychleji, nastane situace, kdy převýší příjmy domácností, a ty nebudou moci nájemné zaplatit. Nebudou mít z čeho. Naopak kdyby nájemné rostlo pomaleji než příjmy domácností, stalo by se nájemní bydlení nízkou až zanedbatelnou položkou v rodinném rozpočtu, čímž by motivovalo domácnosti pořídit si bydlení vyšší kvality i za cenu vyššího nájmu – a nájemné by tak stouplo.
Ano, může docházet k výkyvům. Např. nedostatek bytů může přimět domácnosti, že budou ochotny platit 40 % svých příjmů na nájem místo 20 %. Tím dojde k jednorázovému (může být i postupné) navýšení, ale následně nájmy porostou opět tempem růstu příjmů domácností.
A jak tedy mohou růst ceny nemovitostí? Jednoznačnou odpověď na tuto otázku dají investoři do nájemních nemovitostí. Investoři očekávají určitý výnos. Ten jim zajišťuje jednak nájemné a jednak růst hodnoty nemovitosti. A růst ceny nemovitosti chceme odvodit. Tedy příjem je závislý na výši nájemného. A nájemné roste s růstem příjmů domácností. Tudíž i ceny nemovitostí mohou dlouhodobě stoupat pouze stejným tempem, jakým rostou příjmy domácností.
Proč? Pokud by příjmy domácností (tedy i nájemné) rostly pomaleji než ceny nemovitostí, přestalo by se vyplácet investovat do nájemního bydlení. Současní investoři by své nájemní byty prodávali (vydělali by více díky rychlému růstu cen, přičemž nájem by jim nezaplatil ani cenu investovaných peněz), čímž by se zvýšila nabídka bytů k prodeji, a tudíž by poklesla cena.
Naopak pokud by nájemné rostlo rychleji než ceny nemovitostí, vyplatilo by se více a více investorům vložit své peníze do bytů a vydělávat na vyšším nájemným. Tím by se ale zvýšila poptávka po nemovitostech, čímž by vzrostla i jejich cena.
Samozřejmě do tohoto vstupuje řada externích faktorů. Např. pro investory je důležitým faktorem cena peněz. Jsou-li (v tomto případě) hypotéky levné, vyplatí se jim investovat i při vyšších cenách, protože mají přístup k levnému kapitálu. A naopak jsou-li drahé, nemusí se jim vyplatit ani levnější nemovitosti. Ovšem tyto faktory působí opět jen krátkodobě – úrokové sazby jednou vzrostou, jednou poklesnou. Budou se držet (pokud centrální banka bude dělat svou práci dobře) v určitém rozumném rozmezí. A stejným způsobem působí i ostatní faktory.
Dlouhodobý růst cen nemovitostí je tak dán právě růstem příjmů domácností. Kolem tohoto růstu se může pohybovat na základě dalších faktorů – ceny peněz, rychlosti výstavby, preferencí domácností… a spousty daších. Ovšem tyto dlouhodobý trend nezmění.
