Ceny bytů v posledních letech raketově stouply nejen vlivem přebytku hotovosti a dostupnosti hypoték, ale i nedostatečnou výstavbou. Kolik bytů chybí v jednotlivých krajských městech?
Poptávka po bydlení v posledních letech extrémně roste. Zato nabídka nemůže nabrat dech. „Vidíme, že za poslední desetiletí počet dokončených bytů ve všech krajských městech nestačil ani na pokrytí poptávky v samotné Praze, k saturaci poptávky všech krajských měst by byla potřebná dvojnásobná výstavba,“ uvedl k nejnovější studii své společnosti Dan Vaško, CEO a spoluzakladatel fondu Silverline Real Estate.
Za nedostatkem bytů stojí několik základních faktorů. Jedním z nich je snižování počtu osob obývajících v průměru jeden byt. V průměru nyní bydlí v jednom bytě přibližně dvě osoby, což za posledních 20 let představuje snížení v krajských městech o 10 až 20 %. A tento trend bude na základě srovnání s vyspělými evropskými zeměmi sice pozvolně, ale i nadále pokračovat. Změna charakteristiky bydlení přitom tvoří přibližně dvě třetiny poptávky po nových bytech.
Graf 1: Počet obyvatel na jeden obydlený byt v krajských městech
Zdroj: ČSÚ, Silverline Real Estate
Menší počet osob žijících v jednom bytě je dán mimo jiné zmenšující se velikostí úplné rodiny, rostoucí počet neúplných rodin i zvyšující se počet lidí bydlících samostatně. Podle studie Silverline Real Estate je také v krajských městech přibližně 8 až 12 % neobydlených bytů, které jsou mnohdy využívány buď pro dočasné bydlení, nebo jako kanceláře.
Demografický vývoj nenapovídá, že by počet obyvatel rostl. Spíše naopak. Úbytek ovšem kompenzují přicházející cizinci, a tak v celkovém součtu přibývá i obyvatel. A nemůže za to jen ruský vpád na Ukrajinu, který vyhnal miliony lidí ze svých domovů, z nichž více než 300 tisíc našlo útočiště v České republice. Ten pouze zvýraznil migraci, přičemž podle posledních průzkumů do značné míry jen dočasně. Téměř polovina uprchlíků z Ukrajiny se chce vrátit zpět domů, jakmile se domů vrátí i armáda novodobého cara Vladimira Putina.
Rostoucí populace je jedním z hlavních faktorů potřeby bytů zejména v Praze, Plzni, Brně a Liberci. Ostatní krajská města zaznamenávají buď stagnaci, nebo pokles počtu obyvatel.
Graf 2: Průměrný přírůstek počtu obyvatel
Zdroj: ČSÚ, Silverline Real Estate
Studie identifikuje také velké množství bytů v bytových domech postavených před sto a více lety zejména v krajských městech s historickou tradicí. A jejich počet bude ještě dále narůstat. Tyto byty pak vyžadují obnovu bytového fondu. Studie ovšem neuvádí, zda k této obnově dochází např. formou rekonstrukce a přestavby starých bytových domů.
Celková poptávka po bytech za poslední dekátu tak extrémně vzrostla. Nejvíce v Praze, ale i ve většině ostatních krajských městech.
Graf 3: Celková poptávka po nových bytech v krajských městech (v tisících bytů za desetiletí)
Zdroj: ČSÚ, Silverline Real Estate
Nabídka nových bytů přitom za uplynulé desetiletí poklesla. Nejvíce se propad projevil v Praze, kde navzdory extrémnímu růstu poptávky došlo ke snížení výstavby.
Graf 3: Počet dokončených bytů v krajských městech (v tisících bytů za desetiletí)
Zdroj: ČSÚ, Silverline Real Estate
Výsledkem je, že v České republice v krajských městech chybí 88 tisíc bytů. Jen v Praze byla nedostatečná nabídka bytů v novostavbách za posledních 10 let v průměru 4 473 bytů ročně. „Například v Brně by pro vyrovnání současného deficitu mělo být v následujícím desetiletí budováno 3 tisíce bytů ročně. Průměrná výstavba tam přitom v posledních 20 letech nedosáhla ani na 1,5 tisíce bytů za rok, a aktuální vyhlídky s výrazným nárůstem výstavby nepočítají. S ohledem na omezené možnosti vnitřních rozvojových ploch můžeme očekávat rozšíření výstavby za současné územní hranice města, a tedy pokračující tlak na cenu okolních pozemků,“ upozornil Martin Benroth, spoluzakladatel a investiční ředitel fondu.
Tip: V regionech se začíná rozvíjet výstavba bytových domů
Co s tím?
Obce v současnosti nejsou příliš finančně motivovány podporovat novou výstavbu. Ta pro ně znamená především náklady na vybudování infrastruktury. Developeři tak kupříkladu prosazují, aby se 5 procentních bodů z odvedené 15% sazby daně z přidané hodnoty převedlo ze státu obcím.
“Díky tomu by se tak podpořily nové investice do místní občanské vybavenosti a jiné potřebné výdaje. Jednotlivým městským částem a obcím to bezpochyby pomůže získat další nutné prostředky pro jejich další rozvoj. Troufám si tvrdit, že by se jejich přístup k řadě připravovaných projektů výrazně změnil,“ uvedl před časem Marcel Stroukal, předseda představenstva společnosti Trigema.
To ovšem považuje za nereálné Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol: “S takovými návrhy souhlasíme. Domníváme se ale, že bude velmi těžké až nereálné je prosadit.”
Města také mohou zahájit vlastní výstavbu. To by ale byla jen kapka ve vyschlém moři. O něco efektivnější je vyhledávání a přípravy brownfieldů k rezidenční zástavbě, jak se o to aktuálně pokouší Hlavní město Praha s nedávno založenou Pražskou developerskou společností. A samozřejmě je nezbytností mít vhodně připravený územní plán, jehož neexistence aktuálně brzdí např. výstavbu v Brně.
A dlouhodobě se také diskutuje změna stavebního zákona, který by snížil administrativu. Developeři aktuálně připravují výstavbu, která následně trvá necelé dva roky, i celé desetiletí, než získají potřebná povolení a vyjádření.
„Příkladem efektivních změn by byly např. snížení délky lhůt pro vyjádření, omezení pravomocí účastníků stavebního řízení, nebo plná digitalizace procesu,“ konstatuje studie.
