Hypoteční trh znatelně ožívá. Banky v dubnu poskytly hypoteční úvěry za téměř 22 miliard korun, což představuje meziročně o 100 % více a je to i pětinový nárůst oproti březnu letošního roku. Průměrná hypoteční úroková sazba klesla v dubnu z 5,19 % na 5,10 %. Na další výraznější poklesy to ale aktuálně příliš nevypadá. S čím je teď dobré počítat, když zvažujete nákup nemovitosti?
Česká národní banka od prosince čtyřikrát za sebou snížila úrokové sazby. Ze 7 % jsme se nyní v květnu dostali u hlavní sazby na 5,25 %, když ČNB ukrojila dalšího půl procentního bodu. Na rozdíl od toho, jak šly sazby před dvěma lety rychle nahoru, to tedy nyní žádný prudký sešup není.
Rychlejší pokles nelze příliš očekávat ani v dalších měsících. Svědčí o tom zdrženlivější vyjádření členů bankovní rady i skutečnost, že inflace v dubnu vzrostla meziročně o téměř 3 % a ceny se zvýšily i oproti předcházejícímu měsíci o 0,7 %. Centrální bankéři tak jistě nebudou chtít, aby se inflační požár opět rozhořel jasnějším plamenem, a sazby budou, pokud vůbec, snižovat opatrně.
Zatímco snížení sazeb se prakticky okamžitě promítá na spořicích účtech či termínovaných vkladech u většiny bank, u hypoték je to složitější. Kroky centrální banky ovlivňují hlavně hypoteční úvěry s fixací do jednoho roku nebo ty s plovoucí sazbou, ale pro hypotéky s delší fixací je podstatnější, za kolik si tyto „dlouhé“ peníze obstarávají samotné banky na trhu. A v dubnu jsme se v rámci těchto swapových instrumentů dostali na letošní maximální hodnoty. Tento trh je totiž mnohem více ovlivňován globálním děním, jako je například stále poměrně vysoká inflace v USA.
Větší pokles je daleko
Úrokové sazby u hypoték s fixací na tři roky a déle tak stagnují, a dokonce bychom se mohli dočkat i jejich zdražení. Některé banky s flexibilnějším přístupem tak skutečně učinily. Ten, kdo sází na to, že se sazby u hypoték rychle dostanou výrazněji pod pět procent, se tak velmi pravděpodobně v následujících měsících nedočká. V našich odhadech pracujeme s tím, že by se na konci roku mohly hypoteční sazby pohybovat v oblasti 4,8 – 4,5 %.
Oproti tomu se ceny nemovitostí v atraktivních lokalitách odrazily ode dna už na přelomu roku a i podle narůstajícího objemu poskytnutých hypoték je vidět, že se apetit kupců zvyšuje, což podpoří další růst ceny nemovitostí.
Cena nemovitosti v hlavní roli
Otálet s nákupem vyhlédnuté nemovitosti a vyčkávat na pokles hypoteční sazby o pár desetin procenta se tak nemusí vyplatit. I kdyby hypotéky zlevnily, úsporu může růst ceny nemovitosti zcela vymazat, ne-li přebít a pravidelnou splátku zvýšit. Pamatujte, že z pohledu výše splátek hraje nejdůležitější roli cena nemovitosti, až pak úroková sazba hypotéky.
A je zde ještě jeden podstatný důvod, proč případnou hypotéku řešit nyní – pro hypotéky uzavřené do konce srpna budou platit stávající pravidla pro předčasné splacení. U hypoték uzavřených po 1. září budou moct banky při předčasném splacení účtovat klientům až 1 % z nesplacené jistiny. Refinancování, kdy využijete výhodnější nabídku konkurenční banky a hypotéku k ní „přesunete“, tak přinese náklady i v desítkách tisíc korun.
Tip: Daň z nemovitosti 1 % z tržní ceny?
Není na co čekat
Klienti, kteří sjednají hypotéku ještě před prvním zářijovým dnem, tak budou mít v ruce jeden „volný pokus“, aby později mohli jednat se stávající bankou, nebo s konkurencí o lepší sazbě a podle nynějších pravidel zaplatí za případné předčasné splacení maximálně tisícovku.
Samozřejmě, že vždy záleží na individuální situaci, ale jako vhodná mi při nynější konstelaci na trhu přijde v případě nákupu nemovitosti k vlastnímu bydlení hypotéka fixovaná na kratší dobu, do tří let maximálně. Po výraznějším poklesu úrokových sazeb, který by se měl během tohoto období dostavit, pak vyjednávat se svou bankou o lepší sazbě s jistotou, že případné refinancování s konkurenční nabídkou bude znamenat minimální náklady navíc.
Upřímně, není to úplně objevná strategie, takže lze očekávat, že se takto zachová více potenciálních kupujících. V následujících měsících to může znamenat další růst poskytnutých hypoték, zvýšenou poptávku kupujících, růst cen nemovitostí a v neposlední řadě i určité vytížení kapacity bank a možný stres, aby se přes léto zvládlo vše včas vyřídit. Z tohoto pohledu tedy teď skutečně není na co čekat.
Autor je hypoteční expert, Broker Trust
