Vyzpovídali jsme přes 60 zkušených realitních makléřů (78 % z nich je v oboru déle než 5 let), abychom zjistili, jak skutečně trh s nemovitostmi funguje a co způsobuje rozdíly mezi inzerovanými a konečnými cenami nemovitostí.
94 % makléřů uvádí v inzerci cenu nemovitosti včetně provize. 89 % následně odpovědělo, že do kupní smlouvy dávají cenu rovněž včetně provize realitní kanceláře. Tím se tedy neprokázala na hypotéza, že ke zvýšení prodejní ceny po ukončení inzerce by mohlo docházelo především z důvodu přičtení provize, která u nabídky nebyla započítána.
Tip: Velká analýza: Skutečné rozdíly mezi inzerovanými a realizovanými cenami nemovitostí
V době, kdy se mění ceny nemovitostí, je důležité, abyste měli co nejčerstvější data. Z analýzy více než 3 000 prodejů bytů evidovaných na katastru, ke kterým se nám podařilo najít jejich inzeráty, vyplynulo, že 59 % nabídek, zmizelo z realitních serverů o více než měsíc dříve, než bylo zažádáno o převod nemovitosti na katastru. Dále je nutné si uvědomit, že následujících 20 dní je nemovitost na katastru “zaplombovaná” a dalších několik dní trvá, než katastr ve svých přehledech uvede nemovitost jako prodanou.
Co přesně značí datum ukončení inzerce? Na to jsme se rovněž zeptali realitních makléřů. 54 % z nich uvedlo, že nabídku stahují po podpisu rezervační smlouvy a 35 % až po podpisu smlouvy kupní.
Pokud tedy vycházíte při odhadech z dat na katastru, tak musíte počítat s tím, že se ve většině případů díváte na ceny nemovitostí, které byly před 2 a více měsíci. Naopak datum ukončení inzerce mnohem lépe reflektuje dobu, kdy se na nemovitost našel kupec.
Vliv lokality a hodnoty na možnost vyjednání slevy
Jelikož u domů zatím nemáme tolik dat, tak jsem se u zkoumání vlivu lokality zaměřili pouze na byty. Z analázy je patrné, že rozdíly mezi poslední inzerovanou a prodejní cenou v jednotlivých krajích nejsou nijak zásadní až na pár extrémů. Průměrné zlevnění se téměř všude pohybuje od 0 do 4 %.
Jediným krajem, kde je inzerovaná cena v průměru vyšší než transakční, je Jihomoravský. Právě v Brně a okolí jsme se setkali nejčastěji s tím, že u nabídek je cena bez provize realitní kanceláře. Rozdíl zde tedy může být způsoben právě tím, že do kupní smlouvy se pak uvede cena včetně provize.
Zaměříme-li se na hodnoty jednotlivých nemovitostí, tak k většímu zlevnění u nabídek, které byly ukončeny v prvních dvou měsících, dochází především u levnějších bytů do 2 mil. Kč. Naopak dražší byty s cenovkou nad 5 mil. Kč se i po měsíci v inzerci prodávají v průměru nepatrně dráž, než kolik prodávající původně požadoval.
Závěr: I z inzerce lze realativně přesně odhadnou prodejní cenu
Mezi inzerovanými cenami uvedenými na realitních serverech a těmi transakčními, které eviduje katastr, jsou rozdíly. Musíme ale přiznat, že menší než jsme čekali. Ve 46 % se nabízené nemovitosti nakonec prodají levněji. Pokud však znáte historii inzerované ceny a víte, jak dlouho se nemovitost nabízela, tak můžete celkem přesně odhadnout možnou slevu.
Průměrné zlevnění se pohybuje pod 5 % i u nemovitostí, které se inzerovaly déle než půl roku. Z toho vyplývá, že použitím nabídek pro odhad ceny nemovitosti, nemůžete výsledek nijak výrazně zkreslit.
Naopak informace z inzerce váš odhad mohou značně zpřesnit, když zohledníme fakt, že z katastru nezjistíte stav nemovitosti a mnohdy ani podlahovou plochu, viz náš článek Pozor na určování cen dle dat z katastru. V 81 % případů u bytů nezjistíte přesnou podlahovou plochu.
Tip: Velká analýza: Skutečné rozdíly mezi inzerovanými a realizovanými cenami nemovitostí
