Na realitním trhu se již projevují známky zpomalení. Doba prodeje nemovitosti se prodlužuje. Navíc se ještě plně neprojevil propad hypotečního trhu. Jak vnímají současnou situaci na trhu realitní kanceláře?
Hypoteční banky hlásí až dvoutřetinové poklesy prodejů nových hypotečních úvěrů. Ceny nemovitostí vyrostly do úrovní, že se stává koupě bytu či rodinného domu nedostupnou i pro vyšší střední třídu, mimo jiné z důvodu hůře dostupných hypoték. Zároveň se rozšiřuje nabídka nemovitostí k prodeji na realitních serverech a prodlužuje se délka prodeje.
Náznaky zpomalení realitního trhu jsou neochvějné. Jak je ale vnímají realitní kanceláře? „Dochází k navyšování nabízených nemovitostí a snížil počet poptávajících, prodloužila se doba prodeje nemovitosti, ale pokud je nemovitost relevantně naceněna, pak se vždy prodá,“ konstatuje Tomáš Jelínek, výkonný ředitel Century 21.
K oslabení trhu podle Petra Morcinka, zakladatele a majitele M&M Reality Holdingu, u jejich realitní kanceláře nedochází: „Jde o to jak prezentujete zakázku prodávajícímu. Pokud je prezentována ve všech médiích, realitní servery, sponzorovaný/placený Face, 54 rádií 45000 spotů/měsíčně, realitní magazín na TV Prima s nemovitostí klienta vyústěný TV aukcí, po té pozice prodávajícího a kupujícího jsou vyrovnány – oba jsou spokojeni.“
O správné prezentaci prodávané nemovitosti je to především. „V Bidli sice registrujeme snížení poptávky oproti stejnému období v loňském roce zhruba o čtvrtinu, ale díky kvalitní prezentaci a dobře nastavené ceně nemovitostí jde i tak o velmi vysoké číslo v porovnání s předcovidovými roky,“ říká Ondřej Mašín, ředitel BIDLI reality, a dodává: „Oproti předchozím dvěma letům se prodlužuje doba prodeje, ale nenazval bych to oslabováním trhu. Volil bych termín návrat k normálu, protože poslední dva roky byly rekordní.“
S tím souhlasí i Dagmar Schejbalová, tisková mluvčí RE/MAXu: „Poptávka po nemovitostech byla v posledních dvou letech extrémně vysoká, letos je sice zájem nižší, nicméně z našeho pohledu se pouze trh vrací do normálu a poptávka je nyní srovnatelná například s rokem 2019.“
Obdobná situace je i u nových nemovitostí. „Hovořit o oslabování realitního trhu v kontextu Prahy, která dlouhodobě trpí kritickým nedostatkem nových bytů, je velmi předčasné,“ říká Pavel Krumpár, obchodní ředitel JRD.
Oslabení připouští Robert Hanzl, generální ředitel NEXT Reality: „Je evidentní, že dochází k určitému ochlazení na straně poptávky. Dovolil bych si aktuální období přirovnat k normálu prvního prázdninového měsíce tak, jak to bývalo před covidem. Bylo běžné, že poptávka v tomto období klesala. Letos se k tomu samozřejmě přidaly známé faktory. Je nutné vzít ale v potaz to, že poslední dva roky byly z hlediska zájmu o nemovitosti výjimečné.“
„Celkové oslabení trhu pozorujeme. I když bereme v potaz sezónní vlivy, klesá poptávka kupujících a doby uzavírání transakcí se prodlužují. Zejména u těch méně kvalitních nemovitostí to bude čím dál složitější. Atraktivní, luxusní nemovitosti si kupce i nadále najdou, byť to třeba potrvá déle a bude třeba vynaložit více umu a prodejních dovedností,“ komentuje oslabení realitního trhu Jiří Kučera, ředitel realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties.
Vyjednávací pozice kupujících o ceně se liší podle typu nemovitosti. „Poptávající mají u některých typů nemovitostí širší nabídku a díky tomu lepší vyjednávací pozici v případě ceny. Jde zejména o nemovitosti nad 10 mil. Kč, velké rodinné domy a luxusnější byty. V případě investičních nemovitostí, tzn. malometrážních bytů a pozemků, je však ze strany kupujících zájem stále solidní,“ popisuje Robert Hanzl.
Prodávající ale podle Jiřího Kučery zatím příliš nechtějí cenu snižovat: „Prodávající si většinou uvědomují, že se trh mění. Nejsou ale zcela připraveni akceptovat snížení ceny právě u své nemovitosti. Jednání jsou tak náročnější, emotivnější a častěji se rozejdou bez dohody.“
Koupě na hypotéku klesají…
„Zdražení hypotečních úvěrů se přirozeně projevuje zhoršenou dostupností nového bydlení pro koncové zákazníky, kteří s čerpáním hypotéky ve svém záměru počítají. Bohužel tak musí část zájemců zejména ze středních příjmových skupin nákup nemovitosti na čas odložit,“ upozorňuje Pavel Krumpár.
Rostoucí úrokové sazby hypoték a jejich nižší dostupnost se již podepsala na struktuře kupujících. „Lidé kupují nemovitosti za vlastní peníze, klesl zájem o financování hypotékou. Potom také sledujeme nový trend, kdy si kupující berou hypotéky v nižších částkách, než je cena nemovitosti. Zbytek platí z jiných zdrojů, aby splátka nebyla příliš vysoká,“ popisuje současnou situaci Dagmar Schejbalová.
„Koupě nemovitosti na hypotéky je dnes minimálním faktorem. Oproti stejnému období minulého roku jsme nyní na 20-30 %. Ostatní obchody jsou realizovány v hotovosti, hypotékami ze zahraničí nebo alternativními způsoby, jako je například družstevní financování,“ upřesňuje Robert Hanzl.
O něco později čeká dopad propadu hypotečního trhu na strukturu kupujících Tomáš Jelínek: „V současné době stále prodáváme klientům, kteří mají předsjednané hypoteční rámce napodzim loňského roku. Toto ve 3. čtvrtletí ale skončí, a pak se projeví razantnější propad. Již nyní cítíme propad na nových hypotékách okolo 45 %, ale toto se teprve projeví.“
Drahé hypotéky ženou lidi do nájmu
„Zájem o pořízení vlastního bydlení se přelévá do zájmu o nájemní bydlení, kdy je po zvýšení hypotečních sazeb nájem stále výhodnější než hypotéka,“ upozorňuje na současný trend Ondřej Mašín a dodává: „Jak to tak bývá, že s poptávkou roste cena, tak rostou i ceny nájmů. Část klientů by tak brzo mohlo znovu začít uvažovat o hypotéce.“
„Zejména mladí lidé, kteří potřebují bydlet, dnes jdou do nájmu, což žene nahoru ceny nájmů. Díky tomu mají investoři opět velkou příležitost nakupovat byty a následně je na trhu pronajímat,“ doplňuje Robert Hanzl.
Současná situace tak nesvědčí především mladým lidem. A to přesto, že Česká národní banka (ČNB) stanovila mírnější podmínky pro čerpání hypotéky pro klienty do 36 let. Úrokové sazby nicméně zvedla všem…
