Realitní trh zaznamenal nebývalý boom. Realitní makléři se nezastavili a nemají čas ani oddechnout. Dojde k jeho zpomalení a k poklesu cen nemovitostí? A jaké nemovitosti mají ke snížení cen „našlápnuto“?
Nebývalý zájem o pořízení nemovitosti vedl i k rekordnímu zájmu o hypoteční úvěry. A přestože jich banky poskytly objem přesahující jakékoli představy i odhady analytiků a jen za prvních pět měsíců přesáhl 70 % loňské celoroční produkce, nestíhají včas vyřídit veškeré žádosti a lhůty pro přidělení peněz se prodlužují. To dopadá i na realitní makléře, kteří si se situací musí poradit.
„Ano, je trochu prodleva, ale diplomaticky a operativně řešíme navazující obchody na sebe,“ říká Marie Černá, realitní expert M & M reality holding. A přestože někteří kupující s prodejem spěchají, ani hypotéka nediskvalifikuje od možnosti koupě. „Nemovitostí na prodej je málo, takže prodává se formou aukce a kupující s hypotékou i s vlastním penězi stejnou šanci,“ dodává Marie Černá.
Kupující zatím příliš neodrazují ani prudce rostoucí ceny nemovitostí. Podle nedávné studie společnosti Deloitte vzrostly v prvním čtvrtletí meziročně o 19 % a v některých regionech dokonce o více než 30 %. To potvrtují též údaje společnosti EMA data, podle nichž např. v Pardubickém kraji v červnu meziročně vzrostly ceny nemovitostí o 26,5 %. A Pardubický kraj se svým enormním růstem není zdaleka osamocený.
Podle evropského srovnání Eurostatu ceny nemovitostí v České republice v prvním čtvrtletí nedosahovaly tak vysokého růstu, jaký ukazuje studie Deloitte. S meziročním navýšením cen o 11,9 % se Česko umístilo na čtvrté příčce za Lucemburskem (17 %), Dánskem (15,3 %) a Litvou (12 %).
Za růstem cen realit může být i zvyšující se zájem o investici do nemovitostí. To potvrzuje i Marie Černá, podle níž přibližně 40 % kupujících je z řad investorů. „Jsem z oblasti Chomutov, kam se směřují investoři z celé ČR,“ dodává.
Zastaví se růst cen nemovitostí?
Na budoucí vývoj cen nemovitostí panují odlišné názory. Zástupci developerů varují před dalším růstem cen novostaveb, které tlačí vzhůru především nedostatek pracovníků a zdražující ceny materiálů, které v některých případech přidaly za rok i stovky procent. Navíc se stavební materiál stává nedostatkovým zbožím.
Ovšem na stranu přetrvávajícího růstu se přidávají i někteří analytici. Např. Petr Dufek z ČSOB uvedl: “Inflace na realitním trhu nebere konce a naděje, že se růst cen zmírní, zůstává velmi malá. Trend těchto cen totiž nezlomila ani pandemie, ani recese s ní spojená, a proto lze jen těžko očekávat, že se situace může brzy obrátit ve prospěch kupujících.”
Naopak pokles cen očekávají realitní kanceláře. Už nyní kupující neberou bezezbytku vše, více smlouvají a výsledné ceny nejsou vyšší než nabídkové, ale zájemce o nemovitost může vyjednat i slevu. K plošnému poklesu cen ovšem nejspíš nedojde.
„Stejně jako v roce 2009, největší propad čeká ceny bytů, o něco méně zasažené budou ceny domů a vůbec nejstabilnější jsou vždy ceny pozemků. Tentokrát však zlevní jen některé byty – neohroženější z hlediska cenových výkyvů jsou staré panelové byty, byty na okrajích měst nebo v méně atraktivních lokalitách. Právě zájemci o tyto byty totiž budou nejvíce zasaženi nezaměstnaností a ekonomickou krizí. Předpokládáme, že se ceny panelových bytů a nemovitostí v méně atraktivních lokalitách propadnou v roce 2021 o 10 – 15 %,“ říká Vladimír Zuzák, ředitel realitní kanceláře Maxima Reality.
V každém případě rychlý růst cen nemovitostí a nesrovnatelně nižší růst nájemného postupně vyřazuje některé lokality z hledáčku investorů.
„Když si koupím byt na investici v Praze (typicky 2+kk) a následně ho budu pronajímat, tak po započtení všech nákladů a rizik budu mít výnos v rozmezí 2 – 3 %, to do toho nepočítám starosti okolo. Ceny nemovitostí rostou a nájmy naopak v posledním roce klesly, ve výsledku tak výnos nepokryje ani inflaci,“ uved Tomáš Wildt z Vihorev Group pro SeznamZprávy.cz.
A rostoucí ceny nemovitostí vyřazují též více a více zájemců o vlastní bydlení, kteří si koupi vysněného bytu nemohou dovolit. I to je signál, že ceny na realitním trhu nemají příliš prostoru k dalšímu růstu. Jen všeobecný pokles se bez větší recese spojené s růstem nezaměstnanosti a počtem nesplácených hypoték pravděpodobně nedostaví.
Spíše dojde ke stagnaci cen – i ta se ale v následujících měsících bude projevovat vysokými meziročními růsty díky dosavadnímu vývoji. Před rokem byly zkrátka ceny nemovitostí nižší, a i když se současný růst zastaví, na meziročním srovnání bude realitní trh vykazovat zvýšení cen. V následujících měsících tak bude mnohem významnější sledovat vývoj cen mezi měsíci než oproti stejnému období loňského roku.
