Koronakrize ovlivnila realitní trh. Ne vždy ale jen negativně. „Dokonce se nám podařilo online prodat jednu nemovitost bez jediné návštěvy v Beskydech,“ říká Tomáš Jelínek, výkonný ředitel Century 21. A jaký očekává budoucí vývoj realitního trhu?
Na pozici výkonného ředitele Century 21 jste necelé dva roky. Co jste v průběhu této doby zamýšlel udělat, co se vám povedlo a co se vám naopak nepovedlo?
Jsem v Century 21 od února 2019, tedy rok a půl, což je velice krátká doba. Když jsem přicházel, dostal jsem nějaké zadání od Roberta Schönfelda a měl jsem i svou představu, co s firmou chci dělat. Jeden z cílů bylo udělat z Century 21 moderní společnost po stránce technologií a rozvíjet síť.
Během prvního roku se nám podařilo zprovoznit nový realitní systém, který jsme spustili od začátku letošního roku. Nový systém zároveň obsahuje všechna historická data, což byl velice náročný projekt, protože data máme 10 let a mají svou hodnotu. Nyní je máme v novém systému dostupná online.
Hodně jsme se posunuli v IT bezpečnosti.
Co se vám naopak nepovedlo?
Měl jsem v plánu mít touto dobou již hotové nové webové stránky, ale tam jsme ve fázi programování. Ne, že by se něco nepovedlo, ale máme zpoždění. Lidská kapacita je omezená, a to nás brzdí v našich plánech.
Co se ještě nepovedlo dostatečně, ale jsme v procesu, je modernizace naší akademie, vzdělávacího procesu, dostat ho víc do jiných metod než jen prezenčních. I koronavirus nám prověřil, že cesta jde jiným směrem, než aby lidé jezdili na školení. A školení máme opravdu hodně, za rok 109 školicích dnů.
Koronavirus měl dopad nejen na realitní trh, ale i na účinnost některých bodů realitního zákona. Např. povinné pojištění realitních makléřů bylo odloženo. Jak ve své komplexitě vnímáte nový realitní zákon, povedl se?
To je velmi těžká otázka. Asi je lépe mít něco než nic. Než mít dalších 10 let diskusí, tak je lépe mít toto.
Do dneška je tam řada otevřených otázek, které se řeší s Ministerstvem pro místní rozvoj. A zároveň je řada věcí, které v zákonu chybí a které nás vzdalují od zemí, které k tomu přistoupily odpovědněji. Nedokážu říci, čí je to vina, je to možná dáno nekonzistencí realitních kanceláří na trhu. Ale z pohledu srovnání s ostatními zeměmi, kde máme silné zastoupení, jako je Francie, Portugalsko, Španělsko, kde jsme dominantou na trhu, tak tam jsou regulace mnohem striktnější. Nemluvím ani o Spojených státech, kde je trh velmi dobře organizovaný a velmi dobře svázán pravidly a zkouškami.
Chybí vám tedy přísnější regulace? V jakém směru by měla být přísnější?
Chybí mi některé věci, které bych očekával. Jednou z nich je definice exklusivity, očekával bych mnohem lépe definováno, co realitní zprostředkování je, protože dnes probíhá řada diskusí, co do realitního zprostředkování ještě spadá a co ne. Zápasí s tím některé realitní portály a developeři. A to nám chybí.
Jsem rád, že se prosadily zkoušky makléřů. Ale určité skupině se řeklo, že zkoušky nepotřebují, např. absolventi určitých vysokých škol. Moje žena mi říká, že ačkoli mám tři vysoké školy, občas jsem hodně hloupý. A přes své tři vysoké školy tvrdím, že vysoká škola není žádným dokladem o tom, že umíte dobře dělat realitního makléře. A může být jakákoli. Proto jsem očekával, že povinné přezkoušení bude platit pro všechny bez rozdílu, ať máte či nemáte praxi. A bude jednou za pět let zopakováno. To bych považoval za standard, abychom posunuli kvalitu.
Po prvních excesech v začátku roku se zkoušky podařilo alespoň posunout do stavu, kdy mají nějakou váhu. Je ale otázka, nakolik je to chyba zákona a nakolik chyba lidí.
Realitní činnost je natolik komplexní a složitá, že je otázka, zda si ji může člověk jednou za život udělat sám a dobře, a nakolik by to měla být činnost, která by měla být vždy řízena nějakým odborníkem.
Přestože zkoušky nejsou tak přísné, jak byste očekával, tak určité síto na realitní zprostředkování přinesly. O kolik poklesl počet lidí, kteří se zabývají realitním zprostředkováním?
Ministerstvo pro místní rozvoj v červnu bylo něco přes 7 tisíc pojištění. Nicméně je tam obrovská řada duplicit. I pan Rakouš přiznává, že odhadují, že realitních zprostředkovatelů bude okolo 4 tisíc. I kdyby to bylo 5 tisíc, tak je to výrazně méně, než všichni očekávali. A je otázkou, kam se realitní makléři poděli. V naší síti eviduji všeho všudy 10 lidí, kteří se rozhodli, že nebudou pokračovat, ale proti tomu jsme dalších 40 lidí přijali.
Kolik odhadujete, že bylo realitních zprostředkovatelů před účinností realitního zákona?
Byly odhady Ministerstva pro místní rozvoj, které mě udivovaly, a nevím, z čeho vycházely. Pohybovaly se v násobcích této sumy – možná 14 až 16 tisíc realitních zprostředkovatelů. Možná, že jich opravdu tolik bylo, akorát se tou činností neživili.
A podle vašeho odhadu se realitní činností živilo řádově kolik lidí?
Musíme si vyjasnit, kdo všechno je realitní zprostředkovatel – jestli je to jen člověk, který prodává second-hand, nebo do toho započteme společnosti, které prodávaly své developerské projekty přes dceřiné společnosti, kde se na to ministerstvo také dívá na zprostředkovatele. V tom případě by byl ten zásah v desítkách tisíc a zákon mohl zasáhnout 15 až 20 tisíc lidí určitě.
V současné době se ekonomika postupně zotavuje z koronakrize. Zároveň poslední údaje o cenách bytů ukazují, že ceny stále rostou. Projevil se koronavirus na cenách či objemech zprostředkovaných bytů?
Na cenách se neprojevil. Růst cen nemovitostí pokračuje, i když není tak strmý. V některých regionech ceny stagnují.
Kde jsou velké propady, je v pronájmech, především v Praze, kdy centrum šlo v desítkách procent dolů. Zároveň se protáhla doba, kdy získáváte nájemníka. To nebylo zvykem.
Změna ceny je výsledkem pouze nabídky a poptávky. A musíme si přiznat, že nabídka tu není tak velká, aby to ceny natlačilo příliš dolů.
Nabídku nyní zvyšují cizinci, kteří podle některých statistik nyní spíše prodávají své nemovitosti a Českou republiku opouští. To by mohlo mít vliv na zvýšení nabídky a zároveň ulevit poptávce…
Ano, ale bavíte se o tak malém procentu, že to neovlivní celková čísla.
Jsme mezinárodní síť a máme dobré vztahy s naší ruskou Century 21, ale pořád se bavíme v jednotkách počtu domů, které se tímto uvolnily. Ale i z druhé strany se stále objevují zájemci ze zahraničí.
Myslím si, že to je jen otázka času, protože Česká republika je velmi bezpečná země, i z pohledu koronaviru, a to bude do budoucna pro řadu investorů důvod, proč mít nemovitost raději tady než třeba ve Španělsku nebo v Itálii.
Koronavirus nezměnil ceny nemovitostí, ale uvedl jste, že ovlivnil objemy transakcí. Jak moc?
V březnu do 16. března, než byl vyhlášen nouzový stav, jsme měli v naší síti objem vyšší o 30 % než předchozí rok. Vypadalo to, že bude extrémně dobrý březen. Následoval duben a květen, kde jsme se rozhodli na rozdíl od jiných sítí, že budeme stále aktivní, že budeme stále inzerovat. Dokonce se nám podařilo online prodat jednu nemovitost bez jediné návštěvy v Beskydech.
Díky této aktivitě jsme v dubnu propadli zhruba o 25 %. Květen byl také slabší než předchozí rok, ale byl tam vzestup díky odložené poptávce. Měli jsme nárůst rezervací, ale zpomalili jsme se na bankách, které v té době ještě neměly své pracovníky na pracovištích, neměly připraveny všechny procesy, a také přitvrdily scoringy našich klientů. A červen byl již spíše nadstandardní než standardní.
Jak vidíte situaci do konce roku? Bude se odložená poptávka projevovat i nadále, nebo si někteří lidé spíše koupi rozmyslí?
Poptávka se posouvá k něčemu jinému. Máme obrovský nárůst poptávky i nabídky chalup a chat. Tam je nárůst téměř 50%. To je nevídané číslo.
Bude vše záležet na ekonomice a na vývoji nezaměstnanosti. Trochu doufáme, že se nepodaří udržet nezaměstnanost a uvolní se určité množství nemovitostí, a tím se vyrovná nabídka s poptávkou. Ale tlaky na to udržet ekonomiku ve vysokých obrátkách jsou veliké. Pokud to tak bude, budeme na tom stále podobně.
Osobně vidím podzim hodně pozitivně. Je vidět i určitý optimismus lidí, co se týká zrušení daně z nabytí nemovitosti, kde mají lidé pocit, že ušetří.
Neušetří?
4 % v ceně nemovitosti to nerozhodnou. Ale ten pocit je fajn a pomáhá lidem v rozhodování.
Velmi pohne s trhem to, že se úrokové sazby hypoték neudrží nad dvěma procenty a půjdou pod. Slyšel jsem odborníky z KPMG, kteří prognózovali sazby dokonce pod jedno procento. Když se podíváme do okolních zemí, tak tam už to je. Je to jen o tom, jestli jako malá ekonomika budeme mít odvahu jít se sazbami takto nízko.
Jak to může ovlivnit ceny nemovitostí? Chápu, že zastupujete realitní kancelář, tudíž je ve vašem zájmu spíše predikovat růst cen nemovitostí, aby lidé neváhali s koupí.
Pokud nemáte nadbytek nemovitostí, tak s cenou příliš nehnete. A my nemovitostí nadbytek nemáme takový, aby to ovlivnilo ceny o desítky procent. Nehledě na to, že tato krize je úplně jiná než krize v roce 2008, kterou způsobily nemovitosti nebo spíš hypotéky, což je ale spojitá nádoba. A tehdy některé státy zaznamenaly propad cen nemovitostí o 30 %, Japonsko o 38 %, kde dodnes nejsou některé nemovitosti na původní hodnotě. Dnes je úplně jiná situace.
Současná krize ovlivnila základní hodnoty lidí. Vidíme to i u našich klientů, kteří nemovitost považují za jednu z mála dobrých investic. A řada lidí, kteří mají byty ve velkých městech, přehodnocují svůj přístup k bydlení a hledají lokality mimo města, protože pokud se něco podobného stane znovu, nechtějí být zavřeni v bytě.
Pokud se někdo věnuje nebo chce věnovat práci realitního makléře, proč by měl jít do vaší společnosti a ne k vaší konkurenci, nebo být samostatný?
Jestli být samostatný, nebo v realitní síti, která je mezinárodní a největší na světě, je každého rozhodnutí. Nabízíme nějaké know-how, určitou cestu, ale jsme hodně specifická franšíza. Dáváme hodně prostoru franšízantům i makléřům, jejich osobnímu rozvoji, jsou pro nás partnerem více, než je standard franšízingu, kde jste svázán pravidly. Spíš jsme podporou v úspěšném podnikání, než že bychom byli bičem a karabáčem na poplatky.
V tom jsme možná jiní než ostatní franšízové struktury.
Jestli někdo přemýšlí, zda být, nebo nebýt realitním makléřem… s realitami se obchoduje vždycky, to je realita. Navíc máme akademii, takže i lidé, kteří nikdy nedělali reality, u nás zažívají úspěch, protože naše akademie je hodně úspěšná. Potvrzuje to i to, že máme 100% úspěšnost u zkoušek, které si navíc neděláme sami, ale odebíráme je z externích zdrojů. Nechceme, aby se o nás říkalo, že si to píšeme sami.
Buď půjde k síti, která to umí a umí to naučit, provést zkouškou a dovést k úspěchu, a nebo si to projdou svojí cestou. Každý je jiný. Jsou lidé, kteří mají rádi hledání slepých uliček. Nebráním jim.
Děkuji za rozhovor.
