UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí klesl v únoru meziměsíčně o dalších 36 bodů hlouběji do záporu na -2,09 %, čímž se atraktivita investic do nemovitostí opět snížila. Hrubá roční výnosnost nájemného na úrovni ČR meziměsíčně poklesla o dalších 10 bodů na 3,44 % kvůli meziměsíčnímu růstu cen nemovitostí a poklesu cen nájmů. Výnosnost očištěná o předpokládanou roční míru opotřebení nemovitostí činila 1,44%, a nedosahovala tak ani na výnosnost spořících účtů.
Nůžky mezi oběma uvažovanými typy investorů se v únoru rozevřely: silný růst hypotéčních sazeb dále znevýhodnil nákup bytu v očích hypotékářů, zatímco lehký pokles výnosu desetiletého vládního dluhopisu tlumil nevýhodnost nemovitostí v očích vlastníků úspor.
Do budoucna očekáváme pokračující růst výnosů vládních dluhopisů i hypotéčních sazeb, což bude tlačit indikátor napětí hlouběji pod nulu a působit na zpomalování růstu cen nemovitostí v ČR. Ke zpomalení růstu cen nemovitostí by mělo dojít ve druhé polovině letošního roku, a to poměrně zostra.
Z krajských měst již v únoru nezbylo žádné, kde by se investice do nemovitostí dle našeho indikátoru vyplácely. Jako „nejméně nevýhodné“ lze nadále označit byty v Olomouci, Ostravě a Liberci. Na opačném konci žebříčku se do pomyslného vedení dostalo Brno, které v únoru překonalo Prahu co se týče nevýhodnosti investic do residenčních nemovitostí.
Co je UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí?
Nákup bytu lze chápat jako investici, jež každý měsíc přináší výnos v podobě nájemného (ať už inkasovaného od nájemníků, nebo úsporu na nájemném pro toho, kdo bydlí ve vlastním). Pokud roční výnos nájemného očištěný o opotřebení bytu a vyjádřený v procentech ceny nemovitosti převyšuje úrokovou sazbu hypoték, jsou na trh ve velkém množství lákáni investoři („hypotékáři“), kteří inkasují relativně vysoké nájmy a platí nízké úroky z hypoték.
Pokud čistý roční procentuální výnos nájemného zároveň převyšuje výnosy např. dlouhodobých vládních dluhopisů, jsou na trh dále lákáni i domácí a zahraniční „střadatelé“, pro které je výhodnější ukládat peníze raději do nemovitostí než do málo úročených dluhopisů. UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí zachycuje oba zmíněné efekty a ukazuje, do jaké míry jsou české nemovitosti pro investory atraktivní. Čím atraktivnější investicí české nemovitosti jsou, tím více tlačí zvýšená poptávka ceny nahoru.
Komentář k aktuálnímu vývoji
V únoru indikátor napětí na trhu nemovitostí klesl meziměsíčně o dalších 36 bodů hlouběji do záporu na -2,09 %, čímž se atraktivita investic do nemovitostí opět snížila (tabulka 1). Příčinou je prudký růst hypotéčních sazeb, který v únoru předpokládáme, a dále meziměsíční pokles výnosnosti nájemného z důvodu růstu cen nemovitostí a poklesu cen nájmů. Výnosnost nájemného na úrovni ČR po očištění o předpokládanou fixní roční míru opotřebení bytu meziměsíčně poklesla o 10 bodů na 1,44 %, a nedosahovala tak ani na úročení spořících účtů, kde lze dnes bez jakýchkoli podmínek získat zajímavější výnos.
Nafukování nemovitostní bubliny v únoru pokračuje, neboť poptávka po nemovitostech je nadále živena vírou v jejich pokračující zdražování, resp. obavami z pokračujícího zhoršování dostupnosti bydlení. Nůžky mezi oběma uvažovanými typy investorů se v únoru rozevřely: silný růst hypotéčních sazeb dále znevýhodnil nákup bytu v očích hypotékářů, zatímco lehký pokles výnosu desetiletého vládního dluhopisu tlumil nevýhodnost nemovitostí v očích vlastníků úspor.
Očekáváme, že sazby hypoték budou rychle růst v návaznosti na tvrdé utahování měnové politiky ČNB v kontextu vysoké inflace. Na konci prvního kvartálu letošního roku by měly sazby ČNB vyšplhat na 4,75 % a tam vydržet minimálně do konce roku. Průměrné úrokové sazby hypoték se budou výrazně lišit podle délky zvolené fixace.
Bude záležet na politikách jednotlivých bank, ale v zásadě lze čekat, že u desetiletých fixací by se nabízená sazba hypoték měla stabilizovat okolo 4,5 %, nejčastěji poptávaná pětiletá fixace může dosáhnout 5,0% a dvouletá fixace se může pohybovat okolo 5,5 %. (Je nutné připomenout, že i jeden z nejaktuálnějších dostupných údajů hypotéčních sazeb Fincentrum Hypoindex, který do našeho indikátoru vstupuje, reflektuje růst sazeb zhruba s dvouměsíčním zpožděním, a sazby hypoték nabízené klientům jsou tak oproti statistice již dnes citelně vyšší).
Trend růstu sazeb a inflace, která v dlouhodobém horizontu zakotví výše, než bylo v posledních dvou dekádách zvykem, se budou i nadále projevovat ve výnosech vládních dluhopisů, které v únoru jen dočasně mírně poklesly na odhadovaných 3,05 % u desetileté splatnosti. Během letošního roku očekáváme, že tento výnos vystoupá na cca 3,50 %, kde nalezne svůj „nový normál“.
Rostoucí úrokové sazby učiní z rezidenčních nemovitostí stále méně výhodnou investici (indikátor napětí bude klesat dále hlouběji do záporu), což spolu s novými restrikcemi ČNB na poskytování hypoték (platných od dubna) povede k ochlazování realitního trhu a zpomalování růstu cen nemovitostí v ČR. Sázky na pokračující růst cen nemovitostí a obavy z pokračujícího zhoršování dostupnosti bydlení mohou přehřátý trh nemovitostí živit i nadále, nicméně očekávám, že ve druhé polovině roku se prosadí zmíněné brzdící faktory a růst cen nemovitostí začne zostra zpomalovat.
Nejrychleji dostupná data z trhu nemovitostí na portálu Realitymix.cz zatím ukazují pokračující nafukování nemovitostní bubliny. V únoru průměrná nabídková cena bytů v krajských městech vzrostla meziměsíčně o 2,0 %, a zrychlila tak svůj meziroční růst o 0,8pb na 25,7 % (nevíme ovšem, zda byl tento vývoj podložen i realizovanými objemy). Nájmy naopak na průměru klesly meziměsíčně o 0,9 % a meziroční růst zpomalil o 1,0pb na 5,9 %.
Z krajských měst již v únoru nezbylo žádné, kde by se investice do nemovitostí dle našeho indikátoru vyplácely. Jako „nejméně nevýhodné“ lze nadále označit byty v Olomouci, Ostravě a Liberci. Na opačném konci žebříčku se do pomyslného vedení dostalo Brno, které v únoru překonalo Prahu, co se týče nevýhodnosti investic do rezidenčních nemovitostí (tabulka 2). Meziměsíčně klesl indikátor napětí ve všech krajských městech, nejvíce v Pardubicích (o 66 bodů na -1,61 %), Karlových Varech (o 57 bodů na -1,85 %) a Brně (o 52 bodů na -2,85 %). Ve všech jmenovaných případech byl příčinou (kromě růstu úrokových sazeb) výrazný meziměsíční pokles nájmů a růst cen bytů.
Zdroj: UniCredit
