Ceny nemovitostí již sestoupily ze svých vrcholů. Ovšem zdaleka ne všechny a již vůbec ne všude. Kde a jaké nemovitosti klesly nejvíc a kde se naopak drží na vysokých cenách?
Praha, město zaslíbené…
V České republice je nejvíce sledovaný realitní trh v Praze. Důvodem je především nejrozsáhlejší migrace obyvatel do hlavního města, nejvyšší ceny bytů i nejhlasitější stesky developerů nad pomalým stavebním řízením.
Podle údaju EMA data dosáhly průměrné ceny nemovitostí v Praze svého vrcholu v dubnu 2022 na úrovni 124 262 Kč/m2.. Z něho sestoupily nejhlouběji v únoru 2023 (109 449 Kč/m2, -11,9 %) a od té doby opět mírně vzrostly, do července na 111 309 Kč/m2 (od vrcholu -10,4 %, od následného dna +1,7 %). Ovšem samotný vývoj je odlišný podle typu nemovitosti.
V Praze se obchodují především byty v bytových domech. Rodinných domů je poskrovnu a transakcí s nimi je ještě méně. Na druhou stranu se většina z nich nachází spíše v okrajových částech Prahy, což snižuje jejich cenu. I tak transakční ceny rodinných domů v Praze jsou volatilní podle toho, kde a jaký dům se zrovna v daném měsíci prodal.
Při vysoké volatilitě je u cen pražských rodinných domů patrný dlouhodobý růst řádově do března 2022 (přestože nejvyšší ceny byly zaznamenány až v lednu 2023) a od té doby spíše stagnují. Rozhodně na rozdíl od celkových cen pražských nemovitostí nevykazují pokles a drží se kolem hodnoty 100 000 Kč/m2.
Praha má také nejvíce rozvinutý development ze všech českých krajů. Podle developerů ceny novostaveb prakticky neklesají a drží se na stabilní úrovni. Podle údajů EMA data dosáhly svého vrcholu v dubnu 2022 (136 445 Kč/m2) a na nejnižší úroveň se dostaly v únoru 2023 (122 560 Kč/m2, -10,2 %). Od té doby opět spíše rostou a v červenci 2023 se dostaly na úroveň 125 898 Kč/m2 (od vrcholu -7,7 %, od následného dna +2,7 %).
Opačným protipólem novostaveb jsou byty ve špatném stavu. Jejich cenový vrchol nastal v květnu 2022 (113 656 Kč/m2) a do července jejich ceny klesly na 95 435 Kč/m2 (-16 %). Cena bytů ve špatném stavu tak klesala výrazně rychleji než ostatních pražských nemovitostí. Z nich navíc ještě rychleji klesaly ceny bytů ve špatném stavu v panelových domech. Mezi květnem 2022 (106 622 Kč/m2) a červencem 2023 (87 239 Kč/m2) propadly o 18,2 %, tedy téměř o pětinu.
Středočeský kraj… útočiště Pražanů?
Vysoké ceny pražských bytů často vedou zájemce o bydlení (a práci) v hlavním městě k poohlédnutí se v okolí Prahy – tedy ve Středočeském kraji. Ideální jsou obce s dobrou dopravní obslužností a spojením s administrativním i ekonomickým centrem českého státu, ale pro mnohé zájemce je i toto cenově nedostupné, a tak dál snižují své nároky.
Ceny bytů v osobním vlastnictví ve Středočeském kraji dosáhly vrcholu v červenci 2022 (76 769 Kč/m2) a s přestávkami vyklesávaly až do června 2023 (64 030 Kč/m2, -16,6 %) a v červenci opět vzrostly (66 887 Kč/m2, +4,5 %, od vrcholu -12,9 %).
Byty ve špatném stavu dopadly ještě hůře. Jejich ceny z vrcholu v dubnu 2022 (65 175 Kč/m2) do července 2023 (53 663 Kč/m2) propadly o 17,7 %, tedy ještě více, než byty ve špatném stavu v Praze. A pokud se zaměříme na byty ve špatném stavu v panelových domech, je propad od vrcholu v červenci 2022 (68 346 Kč/m2) do července 2023 (52 683 Kč/m2) ještě hlubší (-22,9 %).
Středočeský kraj je ale také místem, kam lidé z pražských bytů „utíkají“ do rodinných domů. A ceny nových rodinných domů (s vysokou kolísavostí) stabilně rostou a případné poklesy jsou dány pouze volatilitou, nikoliv změnou trendu. V červnu dosáhla jejich průměrná cena na 87 121 Kč/m2.
Ústecký kraj… levný, ale s nejvyšším růstem
Dostupnost bytů na hypoteční úvěry se podle Indexu dostupnosti bytů zpracovávaným společností EMA data ve spolupráci se zpravodajským serverem SeznamZprávy.cz od počátku sledování indexu v březnu 2020 nejvíce zhoršila v Ústeckém kraji. Z počáteční hodnoty Indexu 1 se vyšplhala na aktuálních 2,596 bodu.
Oblast, která se těšila enormnímu zájmu ze strany dynamických realitních investorů, těží z dobré dopravní dostupnosti. Z Ústí nad Labem je možné dojet do Prahy rychleji, než přejet hlavní město z jedné strany na druhou. Obé se podepsalo na růstu cen nemovitostí.
Ceny bytů v osobním vlastnictví v Ústeckém kraji dosáhly svého vrcholu v srpnu 2022 (37 281 Kč/m2). Z něj sestoupily nejníže v lednu 2023 (30 732 Kč/m2, -17,6 %). Od té doby do července 2023 vystoupaly na 33 998 Kč/m2 (+10,6 %, od vrchlu -8,8 %).
Ještě hlubší propad je u bytů ve špatném stavu v panelových domech. Jejich ceny klesly z vrcholu v srpnu 2022 (34 427 Kč/m2) na minimum v červnu 2023 (26 473 Kč/m2) téměř o čtvrtinu (-23,1 %). V červenci začaly opět růst (27 727 Kč/m2, +4,7), což ale může být jen záchvěv kolísavosti cen.
Závěrem
Ceny nemovitostí od svého vrcholu podle dat společnosti EMA data klesaly téměř všude a téměř všech typů. Najdou se ale i výjimky, jako jsou ceny rodinných domů ve Středočeském kraji, kde sice v některých měsících k poklesům dochází, ale tento je dán především volatilitou (kolísavostí) cen než změnou trendu.
Ceny bytů ve špatném stavu (zejména v panelových domech) obecně propadly hlouběji než ceny zrekonstruovaných bytů a novostaveb. A rodinné domů si své ceny vesměs zachovávají.
