V sociálních sítích a debatách části realitních makléřů se začal šířit nešvar spočívající v hledání třídního nepřítele. Tímto nepřítelem realitních makléřů mají být internetové portály, které prodávajícím a pronajímatelům usnadňují zejména lovení domů a zájemců bez realitek.
Někteří realitní makléři naopak upozorňují, že jde o taktiku slaměného panáka, která má odvést pozornost od zkvalitňování trhu realitního zprostředkování na problém zástupný, a to způsobem, který napáchá více škody, než užitku. Makléři, kteří vidí v portálech přímého prodeje konkurenci, si těmito debatami, které vybublají na veřejnost, dávají vlastní gól tím, že zadarmo dělají promo projektům, které nejsou jejich konkurencí. Zároveň se diskreditují jako profesionálové, kteří znají právní regulaci vlastního podnikání. Faktem je, že nejznámější portál pro přímý prodej nepodléhá regulaci realitního zákona, protože nezajišťuje realitní zprostředkování, což rozebereme v tomto článku.
Prodej bez realitky není pro každého
Makléři v portálech přímého prodeje vidí nekalou konkurenci, která nemusí splňovat “přísná” pravidla vstupu do oboru realitního zprostředkování (úhrada 3.000,- Kč za roční pojištění a obstarání si odpovědného zástupce pro získání živnosti). Pravou podstatou služeb portálů přímého prodeje je pouze poskytnutí navoněného inzertního prostředí pro běžného uživatele, vytvoření sexy hávu sdílené ekonomiky s marketingovým heslem vyřazení zprostředkovatele jako drahého mezičlánku realitního obchodu a realizace zisku na přidružených službách.
Portály přímého prodeje budou mít na trhu vždy své místo, a to zejména pro poučené prodávající, kteří mají dostatečné obchodní dovednosti a zkušenosti, dost času a pevné nervy, aby dokázali za svou nemovitost dostat nejvyšší možnou cenu v bezpečné transakci. Všem ostatním by realitním makléři měli být schopni vysvětlit, že nejsou drahou asistentkou, ale prostředkem jak prodat nemovitost za více peněz a s méně starostmi.
Co na to realitní zákon
Jedním z omylů na kterém makléři staví svou kritiku portálů přímého prodeje je, chybná úvaha nad definicí pojmu realitní zprostředkování. Realitní zákon definuje realitní zprostředkování jednoduše tak, že jde o činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy.
Dále realitní zákon uvádí příkladmo seznam služeb, které mohou být obsahem realitního zprostředkování (poskytnutí inzerce, zprostředkování právních služeb, zajištění marketingu či prohlídky atd.). Z uvedeného seznamu služeb někteří mylně vyvozují, že ten, kdo poskytuje prodávajícímu více těchto služeb naráz, vykonává realitní zprostředkování. Tato úvaha je chybná, protože je nerozhodné, kolik dílčích služeb je poskytnuto, pokud chybí základní aspekt – aktivní činnosti zprostředkovatele.
K vysvětlení definice realitního zprostředkování s dovolením opíši sám sebe z našeho komentáře k zákonu o realitním zprostředkování, kde podrobně definujeme pojmové znaky realitního zprostředkování tak, že
- jde o činnost, tedy o aktivní konání či působení zprostředkovatele
Prvním rozdílem mezi realitním zprostředkováním a jinou činností neregulovanou realitním zákonem (např. poskytnutím inzertního prostoru) bude míra zapojení zprostředkovatele do procesu zajištění kontaktu mezi zájemcem a třetí osobou chtivou uzavření realitní smlouvy. - činnost spočívá ve zprostředkování
Zprostředkováním se podle slovníku spisovné češtiny rozumí sjednání či obstarání. Ve smyslu občanského zákoníku se zprostředkovatel při zprostředkování zavazuje, že zájemci sjedná uzavření určité smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou, nebo alespoň obstará příležitosti k uzavření takové smlouvy. Zprostředkovatel vykonává zprostředkování svým jménem a je třetí osobou stojící mezi stranou nabídky a poptávky. Zprostředkovatel je prostředníkem při uzavření smlouvy. - cílem činnosti je zajištění možnosti uzavření realitní smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou
Aby byla činnost považována za realitní zprostředkování, tak musí směřovat výhradně k zajištění příležitosti k uzavření realitní smlouvy, tak jak je tato definována v ust. § 2 odst. d) realitního zákona.
Aby se daná činnost dala označit jako realitní zprostředkování, musí být uvedené tři body splněny zároveň. Pokud tedy portál pro přímý prodej pouze zajistí inzerci, zprostředkuje právní služby nebo zajistí další z dílčích služeb, které se zpravidla pojí s realitním zprostředkováním, stále zde chybí ona aktivní činnost směřující k vyhledání zájemce, protože tu si zajišťuje sám vlastník nemovitosti, který zadává inzerát, obsluhuje poptávku, provádí prohlídky a celkově proces sám řídí.
Není vyloučené, aby portály přímého prodeje naplnily definici realitního zprostředkování, ale k tomu bude nezbytné, aby portál sám aktivně vstoupil do procesu propojení nabídky a poptávky, ať už technickým řešení (autonomní propojování nabídky s poptávkou) nebo zajištěním služby, která by se dala označit za asistenta prodeje. Technická podpora a podpůrné služby budou v těchto případech představovat ono aktivní přičinění realitního zprostředkovatele, které je definičním znakem realitního zprostředkování.
Jak to mají jinde
Paralelou ke vztahu realitního makléře k portálu přímého prodeje je vztah advokáta k internetovému portálu, který umožňuje ze vzorů generovat smlouvy. Advokátům nevadí pokud si kdokoli v generátoru smluv vyplní připravený vzor. Stejně jako portál přímého prodeje je hezky vypadající bazar, tak generátor smluv je moderní kniha vzorů. Pokud ale generátor smluv využije realitní makléř pro přípravu nájemní smlouvy, kterou následně poskytuje v rámci provize klientovi tak tím neoprávněně poskytuje právní službu.
Jakmile tedy portály přímého prodeje nabídnou klientům službu aktivní pomoci při zprostředkování, tak se dostanou do nekalosoutěžního střetu s realitními makléři a nezbude jim než se podřídit regulaci realitního zákona.
Třídní nepřítel je přežitek
Makléři by si měli uvědomit, že případné splnění podmínek realitního zákona není pro portály přímého prodeje nic obtížného a svou snahou o jejich diskreditaci jim pouze mezi klienty realitního trhu dělají reklamu tím, že legitimizují postavení portálů jako konkurence pro realitní makléře, což portálům dává další příležitost k jistému guerilla marketingu.
Kdyby realitní makléři a jejich sdružení raději zaměřili svou aktivitu a finance do kultivace realitního trhu, tak by z toho vytěžili výrazně více. Odhaduje se, že v České republice proběhne více než polovina realitních transakcí bez realitní makléře, což představuje obrovský růstový trh pro kvalitní zprostředkovatelskou službu.
K tomu, aby realitní makléři mohli ukrojit i trh, který si momentálně obhospodařují sami prodávající, musí realitní makléři přesvědčit potenciální klienty, že jejich služba má přidanou hodnotu, za kterou se vyplatí zaplatit provizi. Toto nedokáže žádný jeden makléř sám o sobě, ale pouze silná profesní organizace, která bude kultivovat trh tím, že bude přísná na vlastní členy a zároveň bude schopná marketingově prodat obraz profesionálního realitní makléře, jehož účast v realitní transakci je pro klienta výhodná.
